冯毅成 8月28日，三部门联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，商品房预售制度迎来重大调整。

　　很多人关注点只停留在“降低烂尾风险，买房更安全”，但当前楼市阶段早就过了企业暴雷高峰和“保交楼”的主要任务阶段。

　　换句话说，今时今日的市场保障体系、地方政府对于新房安全交付的保障体系已经相对成熟，消费者想要买到一处可能烂尾的房子都是非常小的概率。

　　所以，我判断预售制新政，真正的主要目的是促使地地方政府加快经济转型，进一步降低对土地财政的依赖。

　　把视角拉长到政府卖地、房企操盘、新房供应、上下游产业链、购房者选择，这一轮新政带来的连锁反应，远比表面看上去要复杂且深远。

　　一、开发端：经营周期与回款周期拉长，资金挑战加剧

　　政策核心规则之一是：新老划断，老地块老办法，新地块新办法。

　　已经取得建设工程规划许可证的在建项目，沿用原有预售规则;后续新拿地、新办理规划许可的项目，预售需要单体楼栋主体结构封顶，才可以申请预售证对外销售。

　　以部分城市住宅项目为例，过去政策要求，15层以上住宅，主体施工达到总层数1/3，且地上不少于7层，即可拿预售证开盘销售。

　　按照80米限高，常规层高3米计算，楼栋约26层。旧标准施工到9层就可以开盘回款;新规要求必须整栋主体封顶才能销售。

　　按照地区住宅常规铝模施工速度，标准层约5天一层，叠加屋面、机房、天气、节假日扰动，新项目从原本可预售节点到完全封顶，整体销售准备期要增加3到4个月。

　　放到部分城市的现实市场来看，近一两个月土拍成交的地块，如果赶不上地方新政落地前拿到建设工程规划许可证，就要严格执行封顶预售的新规。

　　现在是8月底，多出来的3到4个月工期，时间节点直接靠近元旦、春节。春节是房地产传统营销大节点，但留给这批新项目的蓄客、筹备时间被严重压缩，能不能赶在春节前开盘存在很大不确定性。

　　未来4到6个月，新规约束下的全新地块，大概率很难实现入市，使开发商前期垫资周期拉长，资金成本、场地、人工管理成本同步上涨。

　　新政其中一条规定是，企业必须完成竣工备案才可启用卖房销售款，这将直接加剧企业资金压力与经营成本。

　　今年房企半年报并不乐观，部分头部房企虽然销售额数据亮眼，但归母净利润率占销售额仅略超1%，还有的头部房企归母净利润率不足1%。

　　企业盈利本就举步维艰，加上新政落地经营成本加大，会让挑战变得更大。

　　二、产品端：品质与价格挑战

　　如果经营成本加大，企业如何保本?

　　要么涨价销售，要么降低成本。

　　涨价不太可能，为了快速出货，降价促销倒是常规手段。

　　今时今日企业各条战线成本已经压缩到历史新高度了，如何实现盈利?有没有可能偷工减料?

　　如果偷工减料，政策法规又如何来有效约束，降低消费者维权成本?

　　新政拉长了企业销售周期，而未来市场具有不确定性，后续出让土地或许会出现更友好的规划条件，后拿地的项目具备成本优势，形成“后来居上”。

　　多重压力之下，这批新规下拿地的开发商，不排除后期为了快速回流现金流，选择以价换量、降价跑量。

　　而无论是以价换量，还是偷工减料，对于购房者(业主的保值需求)都不是好事。

　　三、市场端：延长老地块、老项目“保护期”

　　部分城市市场目前三代宅、准四代、四代宅、台板社区多代产品同台竞争，本身市场竞争就十分胶着。

　　新规带来新增供应短期刹车，未来3到6个月，新规下的新品入市节奏被压制。

　　已经入市的存量在建在售楼盘，会迎来一段竞争压力相对缓和的窗口期，进入相对意义上的存量博弈市场。新盘竞品批量上新的速度放缓，给到现有项目更宽裕的销售周期。

　　但不能过于乐观，这并不代表存量新房就可以高枕无忧。

　　过去半年到一年，全国二手房成交规模持续走高，二手房市场活跃度明显提升。在这一段窗口期，二手房依旧会持续供应，对新房形成实实在在的冲击。

　　四、上下游：新增订单减少，行业加速分化

　　预售节点后移，不止影响开发企业，整个房地产上下游服务商都会被波及。

　　旧模式下，项目施工到1/3楼层，就可以启动营销筹备，广告设计、活动策划、代理销售、顾问机构等供应商，很快就能接到新项目订单。

　　新规之后，要等到主体封顶才启动销售，新项目的营销筹备整体延后4到6个月。

　　未来3到6个月，服务商能够拿到的新增地产营销订单会变少，获取新订单的周期被拉长，回款周期同步被迫延后两到三个月。

　　对于活动公司、平面设计、营销顾问这类劳动密集型服务商，人工、场地是刚性支出，订单变少、回款变慢，经营压力会显著加大。

　　随之而来的，就是细分赛道加速分化，人才分流，企业迎来一轮优胜劣汰。

　　这一轮洗牌，首要比拼的不完全是专业能力，更多是企业自身的现金流、财务安全度。在拿订单的时候，报价性价比、人情关系的权重也会进一步放大。

　　当整个行业追求的是以最低代价吃饭时，鼓励的并不一定是优胜劣汰，也很有可能是劣币驱逐良币。

　　这些基层生态情况，是需要办公室专家深入一线才能掌握的情况，而不是通过各个地方管理局、协会、代表所能掌握的。

　　五、购房者：更关心房子好不好、价格稳不稳

　　长远维度，预售制度源自香港模式，国内在发展过程中持续补充补丁，从三道红线到本次封顶预售，政策一直在修补预售制度的漏洞，降低购房风险，推动行业长期健康稳定发展。

　　但市场环境已经发生改变。房企集中爆雷、大规模化债的高峰期已经过去，现在单个项目开发商资金爆雷的概率已经很低。

　　即便出现风险，地方保交楼相关保障机制也已经相对完善，“能不能交房”既不是当下的主要矛盾，也不是普通购房者的核心焦虑。

　　况且当下新房市场的局面是，随着去化速度的逐渐放缓，以及迭代产品加速上新，很多楼盘已经卖成了准现房，甚至完成竣工备案都没售罄。

　　当下购房者真正需要思考两大核心问题：

　　第一，房子好不好。产品户型、居住功能、实际居住体验，产品力的重要性进一步放大。

　　第二，房价稳不稳。购房之后，房产的价格走势是否平稳。

　　居民家庭资产中，房产占比很高，大家买房不再单纯追求大幅增值，更多诉求是价格稳定，避免大幅亏损。

　　所以现阶段市场的主要矛盾，已经不是房企会不会爆雷、房子交不交得出来，而是房价能否保持平稳，房企可以合理拿地、开发、销售，赚取合理利润，形成行业良性滚动循环;老百姓可以买到品质过硬、价格合理且后市价格稳定的房子。

　　站在这个角度回看本次新政，制度层面确实补全了长期的制度短板，有利于行业长远健康稳定发展，但政策出台的时间节点、执行节奏，是否完全匹配当下市场的现实需求，值得充分深入探讨。

　　当然房地产作为国民经济支柱行业，政策制定不会只站在地产行业内部视角，还要兼顾它在国民经济当中承担的责任与全局影响。

　　很多政策作用不能仅仅局限地产行业视角去评判，应以更大的格局与视野去充分理解它的全局功效。

　　冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者

责任编辑：十一