《关于进一步明确赣州市中心城区住宅项目规划管理优化措施》(赣市自然资字〔2024〕140号)(以下简称《优化措施》)于2024年10月16日经第20次市国土空间规划委员会审议通过，2024年10月21日印发施行，现就《优化措施》作如下解读。

　　一、出台背景

　　为认真贯彻落实中央、省、市决策部署，进一步加大住宅产品创新支持力度，促进存量建设用地开发，统一新老政策执行标准，促进我市房地产市场平稳健康发展，依据《赣州市人民政府办公室印发关于加大力度促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》(赣市府办字﹝2024﹞56号)、《江西省自然资源厅关于印发<江西省城市规划管理技术导则(2024版)>的通知》(赣自然资规﹝2024﹞6号)、《赣州市自然资源局关于印发<赣州市中心城区规划建筑方案设计负面清单图解(住宅部分)>的通知》(赣市自然资字﹝2023﹞89号)，结合我市实际，10月21日，市自然资源局印发了《关于进一步明确赣州市中心城区住宅项目规划管理的优化措施》(赣市自然资字〔2024〕140号)。

　　二、主要内容

　　1.优化公共服务配套设施容积率计算规则。主要提出以下情形可不纳入容积率计算：为住宅小区提供公共服务的连接建筑首层的单层有顶盖、两侧通透开敞、顶盖宽度不超过3.9米的风雨连廊;建筑物屋顶的公共楼梯间及电梯机房、水箱间、排烟机房，出屋面风井、烟道、水电井;按相关规范标准规定且经相关部门认可或规划条件要求的独立配建的非机动车棚，配电站房、开关站、开闭所、人防报警间、通信基站机房、垃圾收集点、公共厕所、快递柜;地下车库坡道出入口顶盖;出地面的风井、烟道。

　　2.优化城市森林花园住宅试点项目共享空中庭院最小建筑面积要求。主要提出试点建设城市森林花园住宅项目共享空中庭院的建筑面积由“不低于240平方米”下调至“不低于200平方米”。

　　3.优化机动车停车位配建要求。主要提出机动车停车位配建指标可执行规划条件通知书要求，也可按以下标准配建：商品住宅、人才公寓、拆迁还建房(安置房)，1个/100平方米建筑面积;保障性住房(公共租赁住房、保障性租赁住房)，0.7个/100平方米。

　　4.优化住宅屋面外侧的女儿墙及构架高度管控要求。主要提出住宅屋面外侧的女儿墙高度不超过2.2米，因造型需要可通过通透式装饰构架进行局部加高，加高后原则上总高度应小于5米。

　　5.优化坡屋顶(闷顶)容积率计算规则。主要提出坡屋顶(闷顶)起坡高度应≤0.6米。坡屋顶(闷顶)坡度大于30°，且在屋面板上开窗或开设洞口形成可利用的坡屋顶空间时，结构净高在2.1米及以上的部位应按全面积计入容积率并计入建筑高度。

　　6.优化住宅各类阳台容积率计算规则和进深管控要求。主要提出住宅各类阳台〔含入户花园、空中花园(非城市森林花园住宅设置的两个自然层高空中花园)、花池〕水平投影面积之和不大于本层建筑面积(含阳台水平投影面积)的15%。主阳台进深不大于2.4米、次阳台进深不大于1.8米时，如不封闭，按其水平投影面积的1/2计入建筑面积和容积率，如封闭，按其水平投影面积的1/2计入容积率，全部计入建筑面积;入户花园、空中花园、花池进深不大于2.4米，按其水平投影面积的1/2计入建筑面积和容积率;超出上述规定的部分按其水平投影面积全部计入建筑面积和容积率。

　　7.优化架空层容积率计算规则。主要提出位于建筑底层(含大型商业综合体上方住宅首层)，以柱、剪力墙落地，结构层高3米及以上，两面及以上开敞，用作公共休闲、健身、绿化的架空层，其建筑面积不计入容积率。

　　8.优化凸窗容积率计算规则。主要提出凸出外墙边的距离不大于0.8米、净高(窗台面至凸窗顶板底)不大于2.2米且窗台高度不小于0.4米的凸窗(飘窗)，不计入容积率。超出上述规定的，按水平投影面积计入建筑面积和容积率。楼层标高处结构板如伸至凸窗外边沿，则该凸窗应按水平投影面积全部计入建筑面积和容积率。

　　9.优化设备平台容积率计算规则。主要提出每户住宅可设置不在建筑主体结构内且不与户内和阳台连通、总面积不超过5平方米的设备平台，该设备平台不计入容积率和建筑面积。

　　10.允许合理设置与地上居住空间连通的地下室空间。主要提出在满足消防、安全等前提下，允许设置供一楼业主使用且与地上居住空间连通的地下室空间。该地下室空间不得布置卧室、起居室、厨房，不得设置于地下二层及以下，不得超出地上建筑轮廓线。满足上述要求的地下室空间不计入容积率，计入地下室建筑面积。11.允许屋面层合理设置露台。主要提出在满足消防、安全等前提下，允许屋面层设置供顶楼业主使用且不超过标准层建筑面积(含阳台水平投影面积)40%的露台(含不上人屋面)。

　　三、执行说明

　　已批未取得预售许可证的项目(含部分楼栋未取得预售许可证)，允许按第1条、第2条、第4条、第5条、第6条、第7条、第8条、第9条、第11条规定依法依规对原规划设计方案进行调整;已批未建(含地下室)且未取得预售许可证的项目〔含部分楼栋未建(含地下室)且未取得预售许可证〕，允许按第3条、第10条规定依法依规对原规划设计方案进行调整。本文件自印发之日起施行。此前文件与本文件规定不一致的，按本文件执行。本文件未明确的事项，按《江西省城市规划管理技术导则(2024版)》(赣自然资规〔2024〕6号)、《赣州市人民政府办公室印发关于加大力度促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》(赣市府办字〔2024〕56号)、《赣州市中心城区规划建筑方案设计负面清单图解(住宅部分)》(赣市自然资字〔2023〕89号)等相关规定执行。各县(市)可参照执行。

责任编辑：夏天