本报记者 陈 红

　　8月26日晚间，苏州市住房和城乡建设局通过官方微信公众号发布通知，明确为进一步满足居民改善性住房需求，即日起取消苏州市区范围内新建商品住房“取得不动产权登记证书满2年方可转让”的限制措施(有特殊限制转让要求的住房除外)。这一针对性政策调整，迅速在房地产市场与资本市场引发广泛关注。

　　从政策背景看，近年来苏州房地产市场需求端持续承压。新房市场，深圳克而瑞信息技术有限公司数据显示，2025年1月份至7月份苏州市区商品住宅成交面积178.1万平方米，同比下降约10%;虽成交均价26060元/平方米同比持平，但成交面积下滑显露出市场有效需求待激活。二手房市场则呈“高挂牌、低交易”态势。苏州楼市情报数据显示，当前二手房挂牌量已突破20万套，竞争激烈。

　　事实上，此次取消新房限售并非苏州首次调整楼市政策。早在2024年1月30日，苏州便已全面取消新房、二手房限购，不再对购房者的户籍、社保缴纳年限、购房套数等设置限制。此次调整是前期宽松举措的深化，核心是打破住房流通壁垒，释放置换需求，优化资源配置，提振市场活力。

　　努曼陀罗商业战略咨询创始人霍虹屹在接受《证券日报》记者采访时表示，政策的关键价值是打破改善性住房交易的“制度梗阻”。限售在过往市场过热期能抑制投机，但当前则束缚了正常置换需求;取消后可加快住房流通，理顺“二手房出售—新房购买”链条，提升供需匹配效率，加速改善性需求释放。

　　中关村物联网产业联盟副秘书长袁帅对《证券日报》记者表示，限售解锁的房源会集中入市，增加二手房供给、拓宽购房者选择;部分资金紧张或看空市场的投资者可能降价抛售，加剧二手房价格下行压力，“以价换量”特征将更明显。同时，二手房供给增加会加剧新房市场竞争，开发商需通过优化价格、提升品质、创新营销吸引购房者。

　　采访中，《证券日报》记者了解到，政策对不同市场主体的影响分化，房企策略调整尤为关键。对房企而言，置换需求释放有望加快新房去化，尤其是改善型中高端产品更受青睐，能缓解库存压力;但行业从业者提醒，房企需警惕市场短期回暖引发盲目扩张，应聚焦现金流管理，以稳健策略应对波动，避免依赖短期政策红利。

　　在金融机构层面，政策对信贷业务的影响同样值得关注。霍虹屹提到，置换需求的释放可能带动贷款需求上升，为金融机构带来新增业务，但需警惕市场过热或购房者过度举债引发的不良贷款风险，因此“审慎授信+差异化金融产品”将成为风险防控的关键。

　　对购房者而言，袁帅提醒，尽管短期内二手房源选择增多、议价能力有所提升，但购房决策仍需回归理性。《证券日报》记者在走访中介机构时发现，部分购房者已开始关注政策松绑后的房源动态，但多数人表示会综合考量房屋价格、交易税费、区位配套及自身居住需求，不会因短期市场变化盲目入市。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，苏州作为经济发达城市，此次政策调整具有强示范效应，后续各地或会结合库存、成交、需求结构出台针对性措施，稳定市场预期，推动楼市良性循环。

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