认清合同条款里的违约责任

　　案例回放：

　　王某与刘某于通过某中介公司签订房屋买卖合同，由刘某以80万元购买王某的房屋，合同约定：签订合同三日内刘某支付王某定金20万元，过户之日一次性付清剩余房款。两天后，刘某支付了约定的定金。

　　合同中有关于定金的支付条款

　　过了几天，刘某在房管部门查得该房屋被法院查封。刘某当即找到王某，王某也承认自己违约。由于刘某发现王某负债较多，担心自己已交定金款的安全，经与王某交涉，王某同意返还该定金，双方在合同之后又约定：“由于王某违约，所收定金20万元返还刘某，双方同意终止该合同”，当日从王某处取回该定金款。

　　但之后刘某要求王某承担定金责任，即继续支付自己20万元整。遭王某拒绝后诉至法院，法院经审理后，判决驳回刘某的诉讼请求。

　　案例分析：

　　定金，是指当事人约定由一方向对方给付的、作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。

　　定金属于法律上的担保方式

　　根据我国发法通则和《担保法》九十条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。实际交付时间与合同约定的交付时间不一致的，定金合同从实际交付定金之日起生效。

　　本案中由于王某违约，导致合同不能履行，刘某依法有权要求其双倍返还定金。但是刘某与王某又签订协议终止合同，收回全部定金，刘某之后再要求王某承担定金责任无法律依据。

　　二手房交易都需要交付一定的定金

　　另根据我国《担保法》第91条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《担保法解释》的121条规定：当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。在本案中定最多为16万，双方约定的定金为20万，超出部分的4万元，实际上不适用定金的相关规定。

责任编辑：八一