中国房地产行业在政策支持和市场需求变化的共同作用下，逐步回稳。观点指数长期监测行业数据，关注重点企业，定期推出《卓越指数 • 2025房地产卓越表现报告》，持续追踪企业在住宅开发、代建、土地、财务等方向上的作为，总结其在战略韧性、技术创新、ESG实践等维度上的表现，为行业提供发展参考。盘点这一年地产行业的发展走势，从独具一格的视角解析行业未来。

　　同时，相关成功汇聚成卓越指数 • 2025房地产卓越表现，如果您的企业在2025年拥有无可替代的竞争力、让资本市场青睐的表现力、独占鳌头的销售案例、卓越的企业管理之道、独特的经营模式或值得骄傲的企业品牌以及特别标志性产品……那么，它们将进入我们2025房地产卓越表现的行列，成为行业典范与榜样!

　　2024年，中央政治局会议关于房地产方面的表述明显多于往年，政策支持也明显更多。预计2025年至未来，持续释放多方利好信号，房地产行业有望迎来变革性改善。

　　一季度，主要是发挥融资协调机制，一视同仁支持不同所有制房企的合理融资需求。二季度，设立3000亿元保障房住房再贷款，持续发挥融资协调机制的作用，并且进一步研究当前市场的供需情况，提出消化存量商品住宅，允许以合理价格收回闲置土地。三季度，降低购房者门槛的政策重磅推出。四季度，止跌回稳是最大亮点。随着“924”政策实施，10月、11月新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长。

　　2025年房地产市场一方面要以止跌回稳为大前提，并在构建房地产新模式过程中，不断辅以机制安排，控风险的同时找到房地产走出困局的突破点。

　　宏观印象

　　关键词：止跌回稳、利率下调、构建新模式

　　止跌回稳，促进房地产市场健康发展

　　2024年，房地产行业的整体政策以防范重大风险，顺应新的供求关系变化，优化增量盘活增量，加快推动构建房地产新模式，并以销售、土地、融资、财税等基础性制度安排为引领，促进房地产市场健康平稳发展。

　　在此背景下，年内关于融资、土地、利率、税收等各方面的相关政策陆续出台。

数据来源：观点指数整理

　　一季度，主要是发挥融资协调机制，一视同仁支持不同所有制房企的合理融资需求。由协调机制将备案项目纳入“白名单”，进入“白名单”的项目可以获得资金。基于此，推动项目加快建设，尽快交付给到购房者，进一步降低因项目交付停滞而引发的风险。

　　二季度，设立3000亿元保障房住房再贷款，持续发挥融资协调机制的作用，并且进一步研究当前市场的供需情况，提出消化存量商品住宅，允许以合理价格收回闲置土地。

　　自然资源部提出各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。

　　其中，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下;商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

　　三季度，降低购房者门槛的政策重磅推出。商业银行的存量房贷利率下降，有助于减少提前还贷的情况。降低首付比例，从需求端降低了消费者的上车门槛。

　　四季度，止跌回稳是最大亮点。其中，中央经济工作会议指出，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，持续用力推动房地产市场止跌回稳，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。随着“924”政策的实施，10月、11月新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长。

　　从政策的角度来看，2025年房地产市场一方面要以止跌回稳为大前提，并在构建房地产新模式过程中，不断辅以机制安排，控风险的同时找到房地产走出困局的突破点。

　　12月中央政治局提出稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好。

　　回顾历年中央政治局会议，从2018 年“因城施策”，2020年“长效机制”，到2021年“良性循环”，2022 年“防范化解风险”、“保交楼”、“房地产新发展模式”，2023 年“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，再到2024年"止跌回稳"、“严控增量、优化存量、提高质量”等提法，可以看出，领导层重视房价下跌的问题，并对新的供求关系有了更进一步的看法，有助于推出更多推动构建房地产新发展模式的制度安排。

数据来源：观点指数整理

　　2024年，中央政治局会议关于房地产方面的表述明显多于往年，政策支持也明显更多。预计2025年至未来，持续释放多方利好信号，房地产行业有望迎来变革性改善。

　　利率下调，居民中长期贷款持续增加

　　年内，各城市根据市场变化调整了购房首付比例等有关信贷政策。

　　今年2月、7月、10月，LPR分别下调三次。其中，2月5年期以上利率下调至3.95%，7月1年期利率下调10个基点至3.35%，5年期以上利率下调至3.85%。10月1年期LPR较上月下调25个基点至3.1%，5年期以上为3.6%。利率下调有效降低了融资成本，刺激消费行为。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

　　央行数据显示，2024年四季度末，个人住房贷款余额37.68万亿元，同比下降1.3%，增速比上年末高0.3个百分点。2024年三季度末，个人住房贷款余额37.56万亿元，同比下降2.3%。相比二季度末，贷款余额持续下降，降幅扩大0.2个百分点。四季度的政策刺激购房需求，说明提前还款额在减少。

　　存量住宅利率下调更为实际的作用是，降低存量房贷利率，从而有利于减少提前还贷的情况。

　　今年7月央行发布的《中国区域金融运行报告(2024)》提及，存量房贷利率调降后，与新发生房贷利差大幅缩小，有效缓解了居民住房贷款提前偿还的现象，同时也有利于打击绕道经营贷、消费贷等违规置换房贷的行为。

　　存量房贷利率调降直接有利于存量房贷客户减少利息支出，增加了居民可支配收入，有利于提升居民消费意愿和消费能力，促进消费增长。数据显示，截至2024年末，广东住户部门贷款余额10.9万元、同比增长2.6%，增速较三季度末提高0.8个百分点。2024年10月以来，个人住房贷款连续三个月实现正增长，12月当月增量为338亿元，处于近三年以来的高点。

　　《报告》显示，存量房贷利率降低，明显减少了房贷利息负担，家庭更愿意增加日常消费与其他投资，政策对前期利率较高时购房的工薪阶层和个体工商户的影响尤为明显。

　　政策落地后的首个季度，居民消费支出和社会消费品零售总额均出现明显增长。从居民消费支出来看，2023年4季度，全国城镇居民人均消费支出达到8679元，分别较1季度、2季度、3季度增加376元、1172元、174元，同比增长8.4%，增速较上年同期提升12.3个百分点，创近七年来的新高。

　　由于个人住房贷款合同期限较长，存量房贷利率调整将影响整个合同期限的利息支出，预计对消费的拉动效应持续显现。

　　2024全年人民币贷款增加18.09万亿元。分部门看，住户贷款增加2.72万亿元，其中，短期贷款增加4732亿元，中长期贷款增加2.25万亿元(同比下降11.76%)。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

　　自9月以来，住户中长期贷款变动额分别在9月+2300亿元、10月+1100亿元、11月+2000亿元、12月+4000亿元。12月住户中长期贷款的变动额环比增加约50%。观点指数认为，从贷款情况来看，第四季度中长期贷款增加说明市场存在乐观的预期。

　　统计局数据显示，1月份至11月份，全国城镇调查失业率平均值为5.1%，比上年同期下降0.1个百分点。前三季度，全国居民人均可支配收入30941元，比上年同期名义增长5.2%，扣除价格因素，实际增长4.9%。

　　观点指数认为，房价预期增长以及就业率和可支配收入得到进一步改善，才是更为持续之法。

　　行业扫描

　　关键词：观望情绪浓厚、价格触底爬升、资金承压

　　信心恢复，房产消费环比上升

　　2024年全国新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。(对比1-11月收窄约3个百分点)。

　　按地区来看，东部地区商品房销售59373亿元，同比下降17.5%;中部地区17380亿元，同比下降16.4%;西部地区17485亿元，同比下降17%;东北地区2512亿元，同比下降11.4%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　从今年的月度销售来看，2月、3月、6月、9月是销售的高峰月份，成交量高主要是有前期政策释放的效能，如2023年四季度公积金“认房不认贷”，普宅标准制定等，12月成交环比上升，并直接影响到今年2、3月。“517”过后，6月成交再次跃升。“924”后9月、10月、11月均比7月、8月成交量高。不过亦要看到，政策市场的行情延续时间相当有限，其他正常月份消费者的观望情绪浓厚，决策时间长。

　　12月份，销售额降幅环比进一步收窄。住房城乡建设部会议提到，房地产市场出现积极变化，呈现止跌回稳的势头。数据显示，10月、11月新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长。

　　另外，2024年已交付住房338万套，完成既定目标。城中村改造扩围至300多个城市，实施城中村改造项目1790个，建设筹集安置住房161.7万套，改造城市危旧房7.4万套(间);建设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房共计172万套(间)，一大批新市民、青年人、农民工的住房问题得到解决。

　　无论是从数据还是政策层面，房地产市场的信心都正在逐步恢复。

数据来源：同花顺ifind，观点指数整理

　　观点指数监测的10个城市中，12月前三周商品住宅成交711.47万平方米，环比10月前四周上升14.25%。

　　成交数据显示，12月的房产消费环比上升。上海市房地产经纪行业协会披露，截至11月底，上海今年内已经成交11万套二手房源、成交总额高达6500亿元，超过2023年全年的规模。无论是成交套数还是成交量，均超过2023年20%。

　　从企业的销售反馈可以看出，上海商品住宅成交势头较强，如中海地产上海公司对外宣布，2024年公司在上海的总销售额突破700亿元，达到约700.11亿元。凭借中海·顺昌玖里和中海·领邸玖序等项目，成为全国性房企中在单个城市最高销售纪录的保持者。

　　深圳房地产信息平台显示，11月新房成交套数是今年全年最高值的月份，是2月份的10倍，接近6月、7月、8月三个月的总数。

　　11月深圳新建商品房成交85.24万平方米(8734套)，同比上升134.93%;其中新建商品住宅成交79.53万平方米(8076套)，同比上升187.32%。其中新建商品住房面积统计成交显示，90平方米以下3632套，90-144平方米4245套，144平方米以上199套，比例分别为44.97%、52.56%和2.47%。

　　实际上，北京、广州等一线城市成交量均有不同程度的上升，并且这样的趋势从一线城市向更多城市扩大。

　　住建部统计数据显示，10月广州、深圳、南京、宁波、大连、东莞等城市新房成交量同比增长超过30%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增长超过50%。

　　分地区来看，天津、广东、江西、江苏等11个省份新建商品房网签成交量同比增长超过10%;北京、上海、河北、辽宁、浙江、湖南、重庆、贵州、甘肃、陕西、宁夏等20个省份二手房网签成交量同比增长超过10%。

　　观点指数预计12月单月的成交数据环比上升，尤其体现在不少企业为完成年底目标而加大促销力度上。为了吸引买家，不少开发商推出包括不限于特价房源、送车位券、购房补贴、家具礼包、物业费减免、返佣等优惠措施。这些举措也延续到了2025年年后，过年前后折扣力度并未有巨大的差异。2025年2月，不少企业开始加速推货，开启“小阳春”节奏。

　　价格触底爬升，低价市场行情修复

　　国家统计局发布的数据显示，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比总体降幅收窄;一二三线城市同比降幅均继续收窄。

　　2024年12月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。其中，上海和深圳分别上涨0.5%和0.2%，北京和广州均下降0.1%。

　　一线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.8%，降幅比上月收窄0.5个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降5.4%、9.1%和6.1%，上海上涨5.3%。

　　二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为持平。同比下降5.4%，降幅比上月收窄0.4个百分点。

　　三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅收窄0.1个百分点。同比下降6.2%，降幅收窄0.3个百分点。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.5%、0.9%和0.1%，广州下降0.3%。一线城市二手住宅销售价格同比下降6.7%，降幅收窄1.3个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降4.5%、3.4%、10.9%和8.0%。

　　二线城市二手住宅环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。同比下降7.9%，降幅收窄0.5个百分点。

　　二手住宅环比下降0.4%，降幅收窄0.1个百分点。同比下降8.4%，降幅收窄0.4个百分点。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　其中，10月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月以来的首次转涨。2025年1月，二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨，这也是2023年6月以来的首次。

　　国家统计局在10月开展的针对70个大中城市的月度房价问卷调查显示，预期未来半年新建商品住宅和二手住宅销售价格保持稳定或上涨的受访从业人员占比继续提升，分别为75.9%和60.4%，比上月分别提高17.6个和15.0个百分点。

　　观点指数观察到，商品住宅价格指数从上年2月达到最高点后，呈现波动下探，直到2024年9月才有明显的触底回升。到了11月，三个线级城市商品住宅价格指数同比降幅收窄，价格逐渐回暖。此前的价格下降，主要是很多企业实行以价换量的策略，提升销售量。虽然价格的下降可以刺激消费者入市购房，但是对于企业来说可能会出现无序的价格竞争，反而是不利于构建良性平稳的房地产市场。随着价格水平恢复常态水平，房企和消费者的利益更为平衡。

　　12月份的房地产开发景气指数为92.78，环比上个月上升0.16个百分点，已经连续9个月回升，距离适度景气水平最低边界值还差2.22%。(通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平)

　　压力暂缓，房企到位资金受益于销售和融资改善

　　2024年，房地产开发企业房屋施工面积733247万平方米，比上年下降12.7%。其中，住宅施工面积513330万平方米，下降13.1%。房屋新开工面积73893万平方米，下降23.0%。其中，住宅新开工面积53660万平方米，下降23.0%。房屋竣工面积73743万平方米，下降27.7%。其中，住宅竣工面积53741万平方米，下降27.4%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　企业开工建设的积极性有所增加，未来随着市场的复苏，该指标同比降幅相信会进一步修复。

　　到位资金方面，2024年，房地产开发企业到位资金107661亿元，比上年下降17.0%。其中，国内贷款15217亿元，下降6.1%;利用外资32亿元，下降26.7%;自筹资金37746亿元，下降11.6%;定金及预收款33571亿元，下降23.0%;个人按揭贷款15661亿元，下降27.9%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　观点指数观察到，从3月起房地产开发企业投资到位资金单月同比整体呈现递增式上升，仅9月稍微回落，说明企业到位资金有所改善。从个人按揭贷款和定金及预收款两个指标可以看到，1-11月环比降幅继续收窄两个百分点。房企从销售端获取的资金得到进一步修复，市场继续延续10月、11月的行情，两个指标的降幅将进一步收窄，房企获得的流动性显著增强。

　　2024年，住建部和金融监管总局推动合规的房地产开发项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。截至2024年12月，“白名单”项目审批通过贷款超5万亿元。这为项目开工建设提供了一定的资金流，本质上是为了保交付。

　　央行数据显示，房地产贷款增速回升，房企获得的金融机构资金支持也在增加。2024年四季度末，人民币房地产开发贷款余额13.56万亿元，同比增长3.2%，增速比上年末高1.7个百分点，全年增加4125亿元。人民币房地产贷款余额52.8万亿元，同比下降0.2%，增速比上年末高0.8个百分点。

　　而今年销售缩量明显，企业经营尤为艰难，有的企业面临退市，有的企业还在为债务奔波。

　　观点指数认为，债务重组一般只是解决偿还的时间问题，对于债务本身来说还是需要“造血”机制来整体降低，比如注资或资产增值、增加业务的营收水平，形成资金正循环。这才是企业健康平稳经营的长效机制。

　　土地观察

　　关键词：冷热分化、国企主导

　　土地市场冷热分化，国企主导特征明显

　　土地市场方面，2024年整体土地市场呈现出上半年冷，下半年热的现象。

　　从观点指数监测的一二三线住宅成交情况来看，自8月开始，成交面积环比上涨。12月一二三线城市成交住宅用地规划建筑面积13711.23万平方米，环比上升95.64%。

　　今年很多城市土拍放开了限价和容积率等条件，引导房企建设不同需求的产品，以此来满足刚性和改善性人群的需求。不少城市亦推出不少高质量的地块，吸引众多房企参拍。

　　土地竞争激烈主要还是集中在核心区域的核心地块，企业投资城市也十分明确，主要看中城市的去化情况。

　　据观察，像上海、北京、深圳、广州四个一线城市是不少企业的必争之地，此外杭州、南京、合肥、武汉、西安、成都、青岛、长沙、厦门、苏州等城市的地块亦有不少被企业高溢价竞得。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　注：房地产土地购置费用为房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用

　　回顾土地收入的情况，1-12月房地产土地购置费用为35655.24亿元，同比下降8.7%。以卖地收入为主的政府性基金预算收入继续下降。财政部数据显示，2024年国有土地使用权出让收入48699亿元，比上年下降16%，降幅较1-11月收窄6个百分点。

　　土地市场整体表现不如以往，市场持续走弱背后来源于销售滞销的影响，短期土地出让较难改善。

数据来源：观点指数整理

　　从拿地销售比来看，2024年1-12月房企拿地销售同比降幅明显，其中全口径销售前三的保利发展、中海地产、绿城中国，2024年拿地销售比和上年相比分别下降15、18和10个百分点。值得注意的是，同比去年，滨江集团上升6个百分点，说明年内土地拓展还是较为积极。

　　企业拿地方面，央国企是目前土地市场最主要的成员，包括保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、越秀地产等企业。另外，民企主要是滨江集团和龙湖集团，混改房企主要是绿城中国。

　　观点指数观察到，目前拿地的民企主要分为三类。一是头部大型企业，这类企业经营表现相对较好，出于出货的节奏和保持健康土地储备的考虑，会时常关注各地方的土地供给。

　　二是非传统开发企业或跨界企业。这类企业一般都有自己的主业，参与地产开发业务主要是出于增加业务营收的打算。这类企业的主业与房地产开发链条息息相关，在产业链端可以产生有效协同。企业拿地后，一般寻求代建方管理项目，从而获得投资收益。

　　三是成熟的地方企业，在市场表现较差的时候，反而有更大的发展弹性。

　　整体来说，土地市场的顺利回暖还是建立在企业销售上升，获得足够的资金进行投资的前提之上。

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责任编辑：十一