作者：公子不悔

　　01

　　深圳、东莞相继于7月15日和7月25日出台调控政策后，躁动的热钱开始在珠三角寻找更好的标的物。

　　本号说过，珠三角9个城市中，除广深之外最看好东莞与佛山。

　　东莞是全国唯一一个同时夹在两个一线之间的城市，区域优势无以复加。同时，东莞自己也是制造业重镇，正效仿深圳走上科创之路。

　　区位、产业、经济、人口等因素共同加持下，东莞已然是全国最值得看好的城市之一。松山湖在华为终端中部迁入后，房价搭上了火箭，一路上窜。

　　佛山方面，本号之前撰文提出过，佛山在粤港澳大湾区内地部分除广深之外的7个城市中，坐拥五大优势：

　　经济实力最强;房价洼地效应更明显;实体经济或者民营经济占比较高;人口竞争力强;未来轨道交通数量最多。

　　东莞、佛山之外，看好珠海。

　　珠海的看涨点在于，珠海拥有强大的环境溢价，其次在粤港澳大湾区规划中，珠海地位相当高，尤其是横琴新区，再加上澳门与珠海合作这个概念，以及深珠通道这个概念，珠海的燃点十足。

　　珠海之后的城市，看好程度排序是中山、惠州、肇庆、江门。

　　看好它，不一定现在就适合去买。

　　今天就来说说中山，因为在深莞开启新一轮调控之后，中山楼市明显较之前火了不少。

　　不少业内所谓的专家们领涨自己的粉丝杀向中山，打着抄底的口号。

　　那关键问题来了，现在去中山买房，到底是抄底，还是飞蛾扑火?

　　02

　　本号的观点是，虽然长线看好中山，但短期内不适合再去炒作。

　　长期看好中山的理由是，中山是粤港澳大湾区内的核心成员，而粤港澳大湾区是国内最具经济活力与潜力的城市群。

　　换言之，只要是这个城市群内的城市，都值得长期看好。

　　但短期内不看好投资。理由有三。

　　1、深中通道概念已经不再新鲜，被炒了一轮又一轮。用股市的术语就是，利好出尽。

　　去中山炒房的，大多都是深圳、广州人。广州人炒作的概念是地铁18号线，因为按照广州地铁18号线最新消息，将延长至中山、珠海。

　　而吸引深圳人的热点，便是深中通道。

　　那些前几天领着粉丝去中山扫货的所谓专家，拿出的卖点，依旧还是深中通道。

　　他们认为，深中通道还有三四年就要开通，现在是下注的好时机。

　　这是大错特错。按照规划，深中通道还有4年就将开通，早在上轮楼市发动之时(2015年、2016年)，深中通道的概念已经被炒得热火朝天。

　　桥头堡马鞍岛的房价当时立马起来了，目前的房价比中山市区要贵很多。

　　现在已经利好出尽，等着兑现而已。

　　就像一条地铁线路，在规划落地和动工开建时，周边的房价已经炒起来了，通车之时只是兑现炒作的成果。

　　2、广深工作，中山居住，就是忽悠。

　　炒作广州地铁18号线和深中通道，无非就是觉得等到广州18号线开通，深中通道通车，到时候可以在广深工作，中山居住。

　　我在之前分析珠海的文章中就说到过，你在福田工作，宝安居住都难说方便，尽管有地铁11号线直达，遑论跨城。

　　只要是跨城，就难谈方便。广州也是一样。

　　广州地铁18号线与深中通道的意义，不在于广深工作中山居住，而在于方便中山与广州、深圳的交流，尤其是深中通道，大大方便了珠江东西岸的交流与运输，有利于中山这座桥头堡城市的经济发展。

　　这才是中山的利好点。

　　3、中山经济够戗，短时间内无法支撑起楼市。

　　支撑楼市最重要的两个力量，一个是人口，一个是经济。

　　而中山的经济，已经亮起了黄牌。

　　中山经济有三大基石，分别是房地产、出口和工业。

　　而调控与中美贸易对垒严重冲击了中山的房地产经济和出口贸易，让中山经济发展的动力引擎停歇。

　　数据显示：

　　2019年末，中山房地产开发投资下降24.5%。

　　进出口方面，中山2018年就出现了负增长，2017年，中山进出口总额为2581.5亿元，同比增长15.4%，到了2018年，下跌了9.3%。2019年，进出口虽然转正，但仅增长2.0%，不到2017年增速的零头。

　　工业方面，以制造业为主的第二产业，中山下降了1.6%。2019年，中山市全市工业增加值下降1.4%，全市规模以上工业增加值下降2.0%。

　　三大经济基石在摇晃，结果中山去年全年GDP增速1.3%，不但在珠三角垫底，在整个广东21个城市中，同样倒数第一。

　　03

　　综上三点来看，对于短炒客来说，这段时间去中山投资，不是抄底，而是飞蛾扑火。

　　但有些人不听劝。公无渡河，公竟渡河，如之奈何?

　　短期内中山的房价虽然很难下跌，但上涨动力也不存在了。

　　对于炒房客来说，房价只要不上涨，就是亏本。

　　逻辑行简单，炒房客多数都是加杠杆炒房，一旦房价不上涨收益无法支付炒房客承担的利息成本、时间成本和交易时的税费成本，就是亏本，更别说不上涨。

　　当然，如果你资金充裕，准备长线持有，那就另当别论。

　　正如文章前面说到的，粤港澳大湾区是国内经济最活跃、最有潜力的城市群，里面的城市，都值得看好。只不过是谁更看好的问题。

　　只要中山挺过了这段艰难时间，未来依然值得看好，毕竟是粤港澳大湾区的核心城市。

　　因此，本号最后的结论是：

　　短炒客不要打中山的注意了，短炒客现在加着杠杆去中山买房，不是抄底，是飞蛾扑火自取灭亡。

　　对遵循价值投资的长线投资客来说，毫无问题。只不过相比之下，收益不会有东莞、佛山与珠海的大而已。

　　但中山也有中山的优势，那就是限购门槛低。

　　目前，中山对于非户籍人口购买首套房，基本不限购，只需提供工作证明和参保证明即可，购买第二套则需要连续2年的社保或纳税证明。

责任编辑：八一