1

　　如今的楼市，新房拼命厮杀的背后，是二手房溃不成军。

　　比如说最近的西安。

　　下面这张图片，是西安几个典型二手房小区24小时价格变化的真实数据。

　　我们发现，这些二手房小区的报价，在24小时里竟然全线下调。这里面降幅最大的，是从215万降到205万，24小时直降10万。

　　郑州的二手房市场也同样凉凉。

　　一个典型的案例，年初有房东给自己140平的房子挂了250万，一直无人问津。后来把挂牌价降到230万，竟然只有2组看房的人，而且都潦草一看再无回应。

　　无奈之下，只能又往下调了10万，心疼房东一秒钟。

　　除了西安、郑州，杭州也惨。

　　最近，滨江一成交均价超过7万的网红盘，出了一些降价房源。其中一套折合单价只要6万，比之前的市场价足足低了1万。

　　之前万人摇的崇贤板块，某二手房从250万下调到230万，单价都跌破2万了，一个月也就只有4、5组带看。

　　当然，类似的案例还有很多。

　　2

　　再给大家看一些数据。

　　这是目前重庆通过链家正在挂牌销售的二手房数量。

　　今年1月份还不到14万套，6月份已经超过15万套。

　　短短半年时间，激增1万多套。

　　超过15万套是什么概念?

　　官方数据统计，2019年重庆全市常住人口比2018年增加20万人左右。

　　如果按照这样的人口增速计算， 这超过15万套二手房，就差不多已经足够全市的新增人口人均买1套， 考虑到里面还有在这一年出生的新生儿。

　　要知道， 这还仅仅是二手房，不含新房。

　　当然，不能排除链家上很多挂牌纯粹是卖价在试探市场。

　　但，已经完全“二手房化”的北京，通过链家正在挂牌销售的二手房有9万套。北京，就没有试探?

　　实际上，不仅仅是重庆。

　　成都 年初通过链家挂牌销售的二手房12万套，如今13.7万套，半年增加1万多套;

　　南京年初挂牌销售的二手房7.5万套，如今9万套，半年增加1.5万套;

　　郑州二手房已经挂牌约10.8万套，去年5月不到7万套，1年增加近4万套;

　　苏州5月二手房挂牌不到8万套，如今接近8.5万套，半月多了5千套库存;

　　北京目前挂牌量超过9万套，2017年同期在售挂牌房源量2.8万套，3年时间，二手库存涨幅达222%;

　　天津挂牌销售的二手房已经超过13万套;

　　西安二手房挂牌量也不少，已经有接近9万套;

　　……

　　这简直是天量的数字，天量的二手房库存!

　　与此同时，大部分城市的去化周期也在持续走高。

　　数据来源：亿翰智库

　　2014年7月，全国库存量的平均去化周期达到历史最高20个月。

　　于是，上一轮的全国去库存从2014年下半年正式开始。

　　而如今，北京、厦门、福州等城市的去化周期已经超过20个月。

　　此外，成都和郑州也很典型。

　　目前成都二手房平均日成交约150套，按照目前的挂牌量13.7万套计算，去化周期至少需要2.5年。

　　如果按照过去1年的成交量计算，郑州二手房库存去化周期大概需要2.7年。

　　一边是挂牌房源不断增加，一边是成交量下滑。

　　供需此消彼长之下，库存压力让人瑟瑟发抖。

　　3

　　都说二手房成交量是市场冷热最直观的体现，下面我们就来看具体的成交情况。

　　据统计，上周，全国8个重点城市成交面积环比降低1%，同比增速收窄至10%。

　　图片数据来源：克而瑞

　　市场修复较慢的 苏州、成都、厦门 成交均有回落，同比跌幅再次扩大。

　　更具体来看——

　　成都 二手房成交面积环比降11%，同比降幅再度扩大到47%，距2019年周平均仍差33%。

　　苏州二手房成交面积同比降幅继续收窄到51%，市场缓慢修复中，仍处于较低历史水平。

　　厦门二手房成交面积同比跌幅收窄到18%，市场开始稳步回升，当前成交规模依然较低。

　　通过这些数据，可以很明显感受到这些城市二手房市场的疲态。

　　然而，更令人担心的是，二手房价格也在逐步的下探。

　　最近，5月份全国百城二手房价出炉。

　　数据显示，二手房仍然多达40个城市下跌，包括 武汉、厦门、济南、青岛、苏州等等。

　　其中，武汉环比跌幅3.47%，厦门跌幅0.98%，济南跌幅1.21%，青岛跌幅0.56%，苏州跌幅0.35%。

　　虽然这些城市的降幅都不算太大，但， 100个大中城市中，依然有4成在下跌。

　　在如今的市场环境下，选择卖房是要承担一定压力的。除了成交周期未知，房东也必须在金钱上有所退让，降价是最直接的方法。

　　4

　　而，这样的一个时间节点，对于想要买房的我们来说——

　　首先，二手房最佳捡漏时刻还没有到来。

　　二手房降价的三个阶段分别是，试探性降价，实质性降价，大范围降价。

　　目前全国的二手房基本都处于挂牌量激增的阶段，个别急于出手的二手房可以有更大的议价空间。个别二手房的大幅降价，会给其他二手房带来无形的压力。

　　想买二手房，有全款能力的朋友，可以先捂紧荷包，二手房虽然不可能出现大面积的断崖式下跌，但捡漏的几率会越来越大，买到心仪房子的概率会越来越高。

　　手里的资金量一定要注意。 二手“笋盘”往往不是要求全款，就是提高首付比例。

　　其次，如果你手里已经有多套房，一定不能再乱买了。

　　你需要注意两点，一是要重视资产配置的问题了，要学会整合。

　　二是要重视现金流的问题，能不能快速变现。同时在无法变现的周期里，最好保证有可持续的租金收入。

　　最后，在选择二手房时，一定要看品质，买好房子。

　　好的品质才能持续不断的吸引有购买力的接盘人，才能保值，甚至增值。

　　好的物业才可以冲抵折旧，对于二手房来说，物业真的很重要很重要。

　　学区、地铁等附加值依然是王牌。

　　高总价的二手房一定不能有明显的硬伤，顶底楼层、临高架、临火车道…… 这些都算硬伤。

　　快看，存量残杀的时代已经到来，二手市场的厮杀将愈加惨烈!

责任编辑：八一