原标题：人口减少 房地产“夜壶”功能或将长时间被置于床底 来源：东地产

　　2019年房企业绩已进入最后冲刺阶段。

　　大型头部房企在拼命收割，中小房企大多疲于奔命。近期以来，金融地产圈不时传出东南沿海一带多家中小开发商资金链紧张的消息。传闻并非空穴来风，对这些高负债的中小开发商而言，企业的存续期被浓缩，当下就是一场与时间赛跑的游戏，资金来去如云卷云舒，曾经美妙又理想，如今残酷且现实。更重要的是，那些年曾经撑一撑就挺过去然后紧接着就迎来的复苏周期，当下遥不可及。

　　楼市销量似乎不差，甚至可能还略超预期，但这与很多中小房企无关。

　　2019 年 10 月百强房企单月销售金额同比增长 27.76%，增速较 9 月降低 3.60 个百分点，单月环比增长 4.46%。克而瑞发布的 《2019 年 1-10 月中国房地产企业销售 TOP100排行榜》也显示，碧桂园、中国恒大、万科A(26.190, 0.00, 0.00%)、融创中国、保利地产(14.180, 0.00,0.00%)排在前五，累计销售金额分别为 6655.4 亿元、5461.8 亿元、5199 亿元、4337亿元和 3840.3 亿元。TOP10、TOP30、TOP50 及 TOP100 的门槛分别为 2002亿元、836.2 亿元、531.2 亿元和 182.5 亿元。其中，TOP50 合计销售金额同比增长约 16%，行业集中度进一步提升。然而，房企之间的分化在加剧，百强房企单月销售金额中48 家环比下滑。也就是说，10月份的增长，更多依赖于头部企业的贡献。比如，恒大仅10月就贡献了近千亿销售。

　　不仅是企业分化，不同城市呈现显著差异。10月份住宅市场一二线城市同比上行，环比下跌;三四线城市较为惨淡，同比环比、均出现下跌。能级高的一二级城市，本身有坚实的需求支撑;三四线城市，无论是拆迁或是回乡置业潮，每一波之后都需要相当长时日重新积累客户。

　　更深层次的变局在于人口基数的影响。总体来看，90后人口比80后少了约5000万人，00后比90后又少了约5000万人，当这些人群逐步进入置业市场，曾经庞大的需求将呈现递减态势。另一方面，60年代大规模婴儿潮出生的人口，正逐步走向退休。这意味着，住房需求减少的同时，就业人数也在锐减。宏观经济上没有稳就业的压力，政策对经济下滑的容忍度会提升，刺激经济的作法无从谈起。房地产业“夜壶”功能，或许将在相当长的时间内被搁置于床底。另一方面，主管经济的高层领导也多次在各种场合强调，要减少房地产对金融资源的过度占用，同时防范房地产业泡沫化风险。

　　各种微观、宏观现实都决定，曾经繁荣——衰退——复苏的房地产产业周期波动，现在几近消失了。至少，其三五年就经历一轮的周期波动，被重重因素左右，最终被显著拉长了。

　　这很容易让人回想起万科的“活下去”，当去年万科“活下去”的预言在社交媒体刷屏时，很多中小地产商尚沉浸在回光返照的市场环境中。

　　很不幸的是，此前屡屡说对“拐点论”的万科，这一次，其预言又验证了。

责任编辑：八一