一、总量预测

　　(一)研究方法

　　根据《城市住房建设规划编制导则》的要求，收集赣州市中心城区历年的人均住房建筑面积、住房价格、人均可支配收入和人口情况采用多元线性回归法综合预测中心城区2024年相关指标。根据预测2024年赣州市中心城区人均住房面积，求得2024年赣州市中心城区住房总量。

　　(二)基础数据

　　(三)总量预测

　　结果研究采用多元线性回归法进行测算，以赣州市人均住房面积为因变量，赣州市中心城区2011-2023年人均可支配收入、住房价格、中心城区人口等数据为自变量，建立多元回归模型如下:

　　2.住房价格

　　从赣州市中心城区2011年-2023年住房价格的散点图来看，随着国家楼市调控政策的贯彻落实，赣州市中心城区住房价格整体呈现稳定增长的态势。

　　2021-2023年期间受疫情、经济大环境房地产政策以及部分知名房企出现大量债务违约等因素影响，极大影响了房地产市场预期，住房价格有所下降。赣州市积极优化楼市政策，落实契税补贴、公积金降利率、提额度、商转公、商业贷款取消住房个贷利率下限、提高额度、带押过户、房票安置等新举措，提振房地产消费信心，力促进房地产市场平稳运行。2024年赣州市中心城区住房价格预计总体保持平稳、呈略有下降态势，住房价格预计降幅在5%以内(0.86-0.91万元)。

　　3.赣州市中心城区人口

　　根据历年城区人口变化趋势，采用三次函数模型进行拟合，模型如下:

　　代入3)式求得2024年赣州市中心城区人口约为188万人。4.2024年赣州市中心城区人均住房面积测算将以上数据代入1)式，求得2024年赣州市中心城区人均住房面积为 45.1-45.9平方米/人

　　5.预测结果

　　综上所述，预测2024年赣州市中心城区人均住房面积为45.1-45.9平方米/人,人口188万人,住房建筑总建筑面积8516-8667万平方米，比2023年底增长131-281万平方米。

　　二、分量预测

　　(一)保障性住房需求预测

　　按照“三分保障、七分市场”的总体思路，保障性住房应覆盖新增人口 30%左右，根据保障对象家庭人口构成特点可知，户均人口比平均值略低，按照保障性住房覆盖0.681万人新增人口，户均2.65人/户，计算得出中心城区至少供应保障性住房0.26万套

　　《赣州市加快发展保障性租赁住房实施方案》要求:保障性租赁住房建筑面积原则上不超过70平方米，70~90平方米的户型不超过15%。因此，各类保障性住房按照平均约55平方米/套。计算可知2024年赣州市中心城区保障性住房建筑面积总量应达到14.3万平方米以上。

　　(二)商品住房需求预测

　　收集整理历年中心城区新建商品住房销售情况，采用spss回归分析，得出商品住房销售函数关系:

　　通过函数计算得出，2024年赣州市中心城区新增商品住房建筑总量153.26万平方米。

　　结合上述预测方法的结论，综合考虑赣州市中心城区住房发展趋势、房票安置政策对商品住房需求的影响以及住房需求总量预测，本次规划预测新增商品住房建筑总量约为150万平方米。

　　(三)棚户区(城市危旧房)改造、城中村改造需求预测

　　2024年赣州市中心城区棚户区(城市危旧房)改造涉及套数约287套，城中村改造6062户。棚户区、城中村改造是拆除现有住房建筑，新建居住小区，改善居住环境，是现状住宅建筑和居住用地的有机更新，不涉及新增住房需求。

责任编辑：十一