王韶 人勤春来早，功到秋华实!

　　3月5日，十四届全国人大二次会议开幕，国务院总理李强作政府工作报告(简称“报告”)。

　　“报告”关于房地产表述300余字。

　　“报告”正确审视新型城镇化和房地产市场发展趋势变化，不回避房地产风险，针对市场现状、存在问题和未来发展指明方向，为2024年房地产市场调控定下主基调：安全、稳定、发展。

　　安全、稳定、发展三者密切相连、相辅相成，安全是稳定前提，唯稳定方能持续发展。

　　安全是重中之重

　　房地产是我国国民经济支柱性产业之一，规模大、链条长，与60多项上下游产业紧密相关，对国民经济发展影响势大力沉，既关乎国计民生，也关乎金融安全，往往是一业兴百业旺，一业损百业废!

　　“报告”没有回避“房地产、地方债务、中小金融机构”等风险。

　　2023年，全国房地产完成投资11.09万亿元，同比下降9.6%;新开工9.5亿㎡，同比下降20.4%;竣工9.98亿㎡，同比增长17.1%;累计施工83.84亿㎡，同比下降7.36%;年末待售6.73亿㎡，同比增长19%，较于2021年，新开工减少52%，竣工量减少33.85%，在建面积下降14.05%，待售面积增长31.89%，延续了2022年颓势。

　　2024年1-2月，房地产市场整体依然低迷，百强房企销售额同比下降51.6%，创近年新低。虽有去年高基数、春节时点错位等因素影响，但供需双弱却是不争的事实。

　　房地产是资金密集型行业，企业流动性严重不足、销售去化缓慢、销售回款困难、价格下跌导致存量增加而价值减损，房地产困难重重，只有彻底解决企业流动性问题，房地产市场才可能趋向稳定。

　　尤其是我国经济发展仍面临市场需求不足、内生动力有待增强，以及全球经济增长乏力、地缘政治冲突不断、国际贸易摩擦加剧等内外部多重压力和挑战，稳定房地产市场、稳妥化解风险对于全方位守住安全底线、稳住宏观经济至关重要!

　　之前针对企业合理融资需求，政策落实只打雷不下雨!面对风险“报告”要求“一视同仁给予不同所有制房地产企业合理融资需求支持”。

　　建立“城市房地产融资协调机制”，房地产“白名单”项目融资不断得到支持。截至2月28日，全国31个省276个城市已建立城市融资协调机制，提出房地产项目约6000个，审批通过贷款超2000亿元。

　　“报告”强调重申，未来将有更多优质企业和项目得到融资支持，保交楼保交付有足够资金支持，大快人心!

　　稳定压倒一切

　　“报告”正视“新型城镇化和房地产供求关系”的发展趋势变化，客观理性，不盲目，有利行业端正认识。

　　过去20多年，房地产快速发展城镇化居功至伟，未来城镇化是否还能持续带动房地产发展值得业界认真思考。

　　改革开放至1995年前，中国城镇常住人口年均增量在1000万人左右，城镇化率由17.9%升至29.0%，年均提高0.7个百分点;1996—2016年城镇常住人口年均增量跃升至2000万人左右，城镇化率年均提高1.3个百分点至58.8%;2017年以后，城镇化进程放缓，城镇人口增量由2017年2419万人降至2022年645万人，城镇化率增速由1.4个百分点降至0.5个百分点，新增购房需求也随之减少。

　　2023年底，我国城镇化率为66%，距发达国家的80%平均水平还有一段距离，按80%计算，我国城镇人口将达到11.2亿人，还差1.96亿人。1.96亿是个庞大的体量，但能买、该买的早已买，余下的购买力值得商榷，不应乐观!此外人口老龄化、新生人口下降也影响住房需求，这是趋势、是客观事实。

　　当前影响“供求关系变化”最突出问题依然是信心不足，市场信心的持续恢复有赖经济增长、就业无忧、收入提高、房价稳定、企业风险出清，居民愿意加杠杆、敢加杠杆，以及国内外经济政治环境稳定等等。

　　中国房地产底层逻辑发生根本性变化，行业规模已见顶，向上突破动能不足。保持房地产市场平稳就是稳地价、稳房价、稳预期，不持续恶化，稳中求进、以进促稳，而不是大起大落。 发展是硬道理

　　住房任何时代都有重大需求，当前的困难并不意味房地产没有市场，房地产仍具潜力，长期稳定向好的基本面没有改变，恢复是一个曲折式的过程，我们应有足够的信心和耐心。

　　发展才是硬道理，经济问题、民生问题、房地产问题都需要在发展中逐步解决。“报告”提出“优化房地产政策、完善商品房相关基础性制度”意味深长。

　　房地产平稳健康发展需要保持政策的稳定性、连续性和协调性，不能头痛医头，脚痛医脚，否则一放就乱一管就死，之前不完善的制度设计和房地产不理性行为助长了市场乱象，诱发了风险，必须从制度上根治。“三道红线”值得反思，此外，备受争议的“商品房预售、国有土地出让”等不能与房地产与时俱进的制度都应优化完善。

　　“加快构建房地产发展新模式、满足居民多样化改善性住房需求”，“报告”高瞻远瞩!“三高”模式不可持续已被证明，实施房地产供给侧改革、践行新发展模式迫在眉睫。

　　个人认为，搭建合理的新发展模式框架需从房地产监管者、供给者和需求者等方面一并去统筹考虑。

　　建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，监管者“以人定房，以房定地、以房定钱”，合理安排供地和金融等，保证市场供需平衡、结构合理。

　　树立新房地产观，通过“房地产+”，在土地利用、项目开发、后期运营、物业服务等全寿命周期为城市生产和居民生活发展提供高品质的空间、场所和服务，从“生态、生活、生产”推动产业和地产融合，而不是单一纯粹的商品住宅销售。

　　“满足居民多样化改善性住房需求”，“报告”一语中的。

　　我国住房消费已从总量短缺转为结构性供给不足，进入品质提升新阶段。人民群众对住房要求从“有没有”转向“好不好”，从“居者有其屋”转向“居者优其屋”，改善性需求不是简单的以小换大、以旧换新、以远换近，更是居住品质的全面提升，要求有文化娱乐、运动休闲、居家办公、健康养老等精神性、改善性配套，期盼住房环境更生态优美、居住空间更宽敞舒适、配套设施更齐全便捷、住宅功能更安全智能、生活方式更环保健康、社区文化更活跃丰富，改善性需求空间很大。本次全国人大会议关于房地产的重要论断较近年历次重大会议保持了连续性、稳定性和协调性，有利于房地产市场问题的稳步解决，同时又结合新问题、新情况、新形势，与时俱进地作出了全面部署，我相信伴随国民经济的持续向好、各项优化措施的调整到位，房地产市场回稳指日可待!

　　王韶 广东省房地产行业协会会长 观点新媒体专栏作者

责任编辑：十一