夏磊 2024年政府工作报告提出，适应新型城镇化发展趋势和房地产场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。近日，住建部要求各城市做好住房发展计划，实现以人定房，以房定地、以房定钱。新模式，是在“人、房、地、钱”要素联动机制下，调整住房供应重心、改善土地供应结构、优化资金支持方式、积极调动居民购房需求，实现住房、土地、资金、居民四者之间的关系重构，满足人民群众对住有所居的期待。

　　“人”，指满足居民个性化住房需求，按需解决住房问题。

　　住房制度改革的出发点和落脚点是居民的居住水平。当前我国房地产市场总量供需基本平衡，但购房结构分化明显，大城市新市民与青年人的住房困难是新难题。应按居民的不同需求，分层次解决住房问题，真正实现“住”的高质量。

　　“住有所居”是实现高质量居住的第一步。大量新市民与青年人的购房需求等待释放，我国城镇化处于较快发展阶段，我们预计未来8年年均1100万农村人口转变为城镇常住人口，同时2020年全国城-城流动人口达8200万人，城市间经济发展不平衡，将推动人口持续流动，进而产生更多购房需求。保障性住房、刚需购房支持需要进一步跟进。

　　“住有宜居”是人民不变的追求。居民居住消费和经济发展水平匹配，我国城镇居民人均可支配收入不断提高，2022年用于居住的消费支出占比也提升至25%，未来经济增长将继续带动居民住房消费增加。从资产配置角度，房子仍是家庭的核心资产，当前缺乏其他可替代的优质资产，随着经济增长，改善居住环境是必然选择。供给适配的改善性住房势在必行。充分满足居民住房需求，将促进房地产市场健康发展。

　　同时，也要考量居民的住房负担，按需分层满足居民高质量住房需求。可将待购房群体分为三类，一是需要依靠社会保障的住房困难群体。通过保障性安居工程，如城中村改造、保障性住房建设等工程推进，解决大城市住宅用地供给缺乏、公共服务不均、住房困难等问题，推动高质量公共住房建设与供给，实现每个居民的住有所居。二是需要一定支持的刚需购房群体。通过放松购房资格限制及支持居民购房加杠杆等措施，形成直接的购买力，如取消、放宽限购政策，降低首套房首付比例与贷款利率，支持刚需群体购房。三是对居住条件有更高要求的改善群体。针对仍存在改善住房供不应求问题的超大特大城市，让市场回归市场，发挥住房商品属性，提供高质量改善型产品，满足“以旧换新”、“以小换大”等日益增长的改善性购房需求。达成低收入靠保障，中等收入靠支持，高收入靠市场的完整住房体系，提供高质量居住条件，解决人民对住有所居的美好期待。

　　“房”，指住房供应从商品房为主转向以商品房和保障房并重。

　　房地产不同发展阶段，会伴随不同的核心矛盾，对应不同的住房供应体系。1998-2014年，核心问题是住房短缺。1978年改革开放初期，城市居民人均住宅面积仅6.7平米，多数居民住房需求无法被满足。1998年房改商品房供应提速，全国商品房销售面积由1998年1.2亿平方米，提升至2014年的12.1亿平方米。2014年人均住宅面积达34.6平方米，住房供给短缺得到基本解决。

　　2014-2018年，核心问题是三四线去库存。房地产高速发展时期，开发商大规模拿地使得供给激增，而三四线城市人口持续流出、购房需求有限，导致商品住房过剩。为增加有效需求，实施棚改货币化去库存。经过几年棚改，2018年5月三四线商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.4%，有效去化了三四线过剩库存。

　　2019年至今，核心问题是保障房补短板。商品房主要通过城中村改造，增加城区改善型商品房供应，保障性住房则有效解决工薪收入群体住房困难问题。住房供应核心逻辑变为商品房和保障房并重。

　　2024年开始“三大工程”，实施城中村改造，不仅调整供需结构，更是真正意义上的房地产业供给侧改革。一是增加城区改善型商品房供应，顺应改善需求向核心区回流。当前，购房者回归理性，更注重通勤时间等与日常工作生活密切相关的居住功能属性，其购房需求逐步回归城市核心区。城中村改造所释放的地块，有助于增加改善型住房的供应。二是增加租赁住房，降低城市生活成本。城市核心区住房供不应求，将城中村占用的土地腾挪出来，增加租赁住房，吸纳城市净流入人口的需求，降低通勤成本为城市发展吸纳更多人才。

　　以人口净流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性住房供给。2022年，新市民人口总量约为3亿，占总人口的比重超过20%，具有很大的居住需求。2023年中国城镇化率为66.2%，仍处于快速发展期，城镇化内在驱动力比较强劲。常住人口市民化过程中必然产生较大住房需求，特别容易出现阶段性住房困难问题。通过保障性住房建设，让新市民、青年人进得来、留得下，增强流动人口在流入地的归属感，让新市民可以放开手脚为美好生活奋斗。

　　“地”，指土地供应结构及方式发生重心转移变化。

　　一是增加核心城市核心土地供应。过去二十年的高速发展，出现土地供需错配的问题，土地供应结构亟需改善。城市间，供求不匹配。一二线核心城市土地供应不足，无法满足购房者新增需求，非热点三四线城市供过于求，存在住房供应过剩的问题。城市内部，供地郊区化。购房需求向核心区回流，而多年来土地供应郊区化，难以有效匹配需求，呈现土地供应区位结构错位。

　　新模式下土地供应顺应居住需求，通过城中村改造调整优化供需结构，释放一二线城市优质土地资源。经过多年发展，城市核心区土地已所剩无几，过去城市为保持发展速度多选用简单的外延发展方式，居住、交通、人口、生态环境等方面均存在问题。城市核心区土地有较高使用价值，通过城中村改造可以盘活存量批而未用和存量低效能用地，定向腾挪一二线城市高价值土地。核心土地资源再次开发利用，使城市间供求不匹配、城市内部土地供应区位错配问题得到解决，顺应居民的改善需求。

　　二是土地供应方式从以招拍挂出让为主转向与划拨及协议出让并重。住房制度改革离不开土地制度改革相配套。在我国依法取得国有土地使用权的方式分为协议、招标、拍卖、挂牌以及划拨等。对应房改历程，我国土地出让基本制度也经历了相应的变革，分别是划拨为主、招拍挂为主、到未来的热点城市增加划拨以配合保障性住房建设。招拍挂实施以来，土地成为经济增长和城镇化的发动机，但也变相推高地价和房价。一方面，土地招拍挂制度以价高者得为原则，公开透明，土地出让收入给予了地方财政支持;另一方面，市场化的竞争方式不断推升地价、产生地王、助推房价上涨。

　　新发展模式下，城中村改造、规划建设保障性住房，划拨、协议出让占比将提升。我国已基本告别住房短缺，但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然存在。2023年多次会议提出要在超大特城市推进城中村改造、规划建设保障性住房。两项工作的推进均需重点考虑，如何平衡资金、如何用地等问题，预计未来不同的获取土地使用权方式的占比将发生变化。城中村改造涉及的业态广、改造工程复杂，可依法实施综合评价出让或带设计方案出让;保障性住房秉持，保本微利、配售、封闭管理等特征，可通过划拨方式为保障性住房供应土地，或利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，以减少项目成本，达到平衡资金使用的目的。划拨、协议出让土地占比提升，会使地价得到合理控制，降低住房成本，更大程度上保障居民的住房需求。

　　“钱”，指资金支持从融资非标转标及预售制度改革两方面优化。融资、销售回款的资金模式，逐步迎来变革。

　　一是融资非标转标。房地产行业融资最激进时，有5 大类、16 小类、近50 类细项的多元化融资渠道。5大类包括境内间接融资、境内直接融资、海外融资、供应链融资、销售回款。小类包括银行贷款、非标融资、信用债、票据等。具体来讲，开发贷、并购贷、信托贷款、上下游占款、商票等。杠杆高企、风险被积累，“高周转-冲规模-更好融资-高负债、高杠杆”成为房企争相复制的循环链条。但是，上述链条顺畅运行的前提条件是：融资和销售回款顺畅、集团内资金调度自由。2020年开始，随着行业融资层面新监管规范的出台，叠加销售下行、预售资金收紧，上述前提条件全部失效。旧循环、旧故事中断，房企需要探寻新的融资模式。

　　非标转标是政策明确的方向。2017年非标融资监管政策持续收紧，但政策明确支持房企合理拓展融资需求，多聚焦在信贷、债券、股权等标准化融资方式。2022年11月8日，“第二支箭”射出，明确支持民营房企发债。12日，允许商业银行与优质房企开展保函置换预售监管资金业务。23日，“金融支持房地产16条”出台。24日，六大行宣布和房企签署战略合作协议，意向性融资总额12750亿元。28日，证监会允许符合条件的房企重组上市，恢复上市房企再融资。2023年2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点。3月5日，政府工作报告提出今年重点工作之一是“防范化解重大经济金融风险”，对于房企，要“防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。

　　二是商品房预售制度改革升级。商品房预售制度为房地产业发展提供了资金支持。20世纪90年代房改初期，市场住房供应严重不足，而房企建房缺乏资金，为了快速增加供应，从香港引入商品房预售制度。允许房地产开发商通过卖期房，通过市场化的手段，帮助解决房企资金短缺和项目开发时间周期长的两大问题。开发商利用预售制可以快速回款，从而推动下一个项目开发，形成滚动开发模式，市场住房供应速度显著加快。

　　但部分城市商品房预售制度在实际执行中走样，我国预售制借鉴自香港地区却未能像香港一样避免烂尾风险，究其原因是预售资金监管处于复杂境地，既需要维护购房人合法权益也同时需要提高预售资金使用效率。二者的平衡考量，在监管机制、监管技术层面都较难实践。在房地产新模式下，我们仍需探索符合市场实际的新制度。

　　需要强调的是，在当前的环境下，不能直接取消预售制度，而应逐步完善预售制度。“一刀切”改为现房销售会造成商品房供应锐减，从而导致市场供不应求，短期内地产市场价格将波动剧烈。同时，取消预售制会加大房企压力，难以保障正建设项目顺利交付，不利于保交付，稳民生。应做好期房-现房销售的有序过渡和衔接。当前购房者对现房的购买意愿增加，应顺应市场需求，逐步增加现房供应，提高预售门槛，以市场化原则调节现房与期房比例。设定现房销售模式，一可达到稳定市场目的，有效促进房企理性拿地、促进地价平稳，有助于温和降低房企的杠杆;二可以倒逼房企注重住房品质，提高市场上供应的产品质量;三可防范烂尾楼风险、防范房企金融风险蔓延。在未达成现房销售的改革过渡过程中，可以参照香港经验对预售资金加强全过程监管。预售制具体可从监管资金的构成、独立专户管理、专款专用、托底责任人转化、提高开发商违约成本等五方面优化。

　　风险提示：

　　1)市场超预期下行，导致土地成交、商品房销售不及预期。当市场经济环境变动剧烈或出现系统性风险时，房地产市场可能面临需求减少、投资信心下滑等风险，导致土地成交和商品房销售不及预期。影响因素包括宏观经济波动、金融市场动荡、政策调控干预不当等。

　　2) 改策不及预期。政策调控是影响房地产市场的重要因素，但政策的制定和实施存在不确定性和滞后性，可能导致市场产生不预期的反应。应密切关注政策变化和实施情况，并做好应对不确定性的准备。

　　3)历史经验的适用性受限，导致改策及数据推断存在偏差。房地产市场的运行具有一定的历史规律,但过度追求历史经验的适用性可能忽视当下市场的特殊情况和制度环境的变化，导致政策推断存在偏差。投资者应注重对市场现状的独立分析，辅以历史经验和市场研究成果，以更准确地预测未来的市场走势和政策影响。

　　4)各地市场差异大、政策落地节奏不一，导致的政策对照误差。房地产市场在不同地区可能存在较大的差异，包括供需关系、价格水平、政策执行力度等。决策者的政策目标和调控手段可能因地区的特殊情况而有所不同，导致相同的政策在不同地区落地的效果存在误差。

　　5)城市样本有限，不足以反映市场全貌。部分市场分析采取调研的样本数据，由于样本与整体可能存在一定的差异性，导致样本数据得出的结论在代表整体市场情况时存在一定局限性。

　　证券研究报告《构建“人房地钱”联动的房地产发展新模式》

　　对外发布时间：2024年3月5日

　　发布机构：国海证券股份有限公司

　　本报告分析师：夏磊

　　SAC编号：S0350521090004

　　夏磊 国海证券股份有限公司 观点新媒体专栏作者

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