二十大报告中再次强调“房住不炒“、”租购并举”，为行业发展定调，未来行业将形成“市场+保障”、“购+租”的住房体系，新房总量见顶后市场将更加关注居住品质提升。

　　从新房产品成交特征来看，2022年，房地产市场整体处于深入调整阶段，受行业下行及居民就业、收入预期较弱等因素影响，刚需客户观望情绪浓，新房市场90平以下户型占比显著下降;而改善客户购房意愿好于刚需客户，主要城市大户型、高总价的改善性住宅产品占比有所提升。从政策支持来看，今年以来，需求端政策持续优化，重点支持刚性和改善性住房需求，预计接下来核心城市在改善性需求方面仍有政策优化预期，如降低二套首付比例、优化认房认贷等。

　　展望未来，在租购并举的行业格局下，房企新房开发应聚焦主流城市，抓住主流需求。整体来看，当前我国仍处于人口与资源不断向大城市和都市圈聚集的发展阶段，这些城市及区域新房市场仍有空间，深耕潜力区域和城市将是房企最有效的布局策略。从需求特征来看，根据中指测算，十四五期间，新房市场中改善性住房需求占比将明显提升;同时，七普数据显示，一二线城市20-34岁、35-49岁年龄人口占比普遍高于全国水平，未来刚需和改善性需求有支撑。

　　此外，在租购并举政策导向下，租赁市场各项政策支持力度不断加大，目前已有3支保租房公募REITs公开发行，预计保租房公募REITs有望进一步加快扩围。同时，十四五期间，全国40个重点城市计划筹集保租房650万套，未来在租房比例高且房价较高的大城市，新市民或将通过租赁解决居住问题，租赁市场将迎来发展机会。

责任编辑：夏天