“五证”和“两书”是指?

　　“五证”是指：

　　《国有土地使用证》

　　《建设用地规划许可证》

　　《建设工程规划许可证》

　　《建设工程施工许可证》

　　《商品房销售(预售)许可证》;

　　“二书”：

　　《住宅质量保证书》

　　《住宅使用说明书》

　　买手续不全的商品房有啥风险?

　　1、业主取得权属证书的期限无法确定;

　　2、为取得权属证书，需要支付额外费用，如需补交土地出让金;

　　3、只能取得使用权，不能取得权属证书，不能上市交易;

　　4、可能被政府以违法建设强制拆除。

　　广告与实际不符是否要承担责任?

　　售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。但是对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响的内容除外。

　　《广告法》第三十七条规定：

　　(1)房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。

　　(2)购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖(虚假)广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。

　　(3)购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。

　　(4)损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。

　　购房人反悔怎么办?

　　双方签订《商品房买卖合同》后，在《商品房买卖合同》尚未办理预售备案登记前，购房人反悔，不想继续履行《商品房买卖合同》，是否可以以《商品房买卖合同》尚未生效为由，单方面解除合同，是否可以不承担法律责任?

　　购房人应当按照合同的约定承担违约责任。

　　《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

　　什么情况可以要求退房?

　　一是置业者与开发商签订的房屋销售合同无效，置业者有权退房。

　　二是开发商根本违约，置业者有权解除合同，并追究开发商的责任。

　　下列情形可以作为拒收的正当理由：

　　1、房屋未经竣工验收合格;

　　2、交付时不具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;

　　3、道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件;

　　4、建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人;

　　5、交付的时间迟延，达到买受人单方解除合同的条件;

　　6、竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同的标准。

　　以上情形，前三种是出卖人不能证明达到交付条件，后三种是出卖人根本性违约，而且这些事实都是不需要收房就可以证明的。

　　此外，开发商采取欺诈手段，诱使置业者与其订立房屋销售合同，合同无效。比如：开发商故意告知置业者虚假情况，如竣工日期，装修规格及质量标准等，或者故意隐瞒真实情况，可以认定为欺诈行为，合同无效。置业者与开发商订立的合同显失公平，可以请求法院予以撤消，要求退房。

责任编辑：八一