昨天，最大的悬念落地了。

　　11月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年11月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为 4.15%，此前为4.2%;5年期以上LPR(房贷基准利率)为4.80%，此前为4.85%，比上月下调了5个基点。

　　这也是8月实行房贷利率新政以来，5年期以上LPR首次降息。

　　这意味着，最适合买房的时机，正在到来!

　　下调5个基点，意味着什么?

　　以广州为例，10月5年期以上LPR为4.85%，基点为30bp。根据“房贷利率=LPR+基点”的公式计算(基点不变的前提下)：

　　10月房贷利率为：4.85%+30%=5.15%

　　11月房贷利率：4.80%+30%=5.10%

　　相当于利率少了0.05个百分点。

　　若以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款模式进行房贷成本测算，月供为5460元，下调5个人基点后，月供为5429.5元。每月月供少了30.5元。(每个城市的基点不同，此算法基于基点同为30bp的前提下)

　　虽然不多，但是这是8月实行房贷利率新政以来，房贷基准利率首次降息。

　　早有预兆

　　事实上，本次5年期以上LPR下调早有预兆：

　　例如中国证券时报11月19日以LPR下行几无悬念，降息周期有望开启为标题的文章发布，同时在国务院主办的直属党报经济日报发布。

　　再者就是11月16日央行通过官网发布《2019年第三季度中国货币政策执行报告》，其要点之一就是打破贷款利率隐性下限，疏通市场利率(LPR)向贷款利率传导渠道，并抓紧研究出台存量贷款利率转换方案。

　　这些都是实质性预告措施，值得注意的是央行已先行一步定向降息了。 如11月5日央行开展中期借贷操作(MLF)4000亿元，与当日到期量基本持平，期限为1年，中标利率为3.25%，较上期下降5个基点。

　　紧接着11月18日央行再次进行定向降息操作，如央行以招标方式开展了1800亿元7天逆回购操作，中标利率为2.5%，较此前中标利率2.55%下降5个基点。

　　这意味着宽松有度的货币政策将成为未来一定周期内的货币政策方向，但是会选择更加谨慎的方式操作。

　　这里需要说明一点就是不管是中期借贷操作还是逆回购都是采用中标方式操作，这是央行控制的政策利率，而非是市场效应产生的利率;两者都是往着降低的方向操作。 正如央行发布的《2109年第三季度中国货币执行报告》疏通市场利率向贷款贷款利率传导渠道，预告降息的信号较强。

　　现在市场对央行降息的预期愈加强烈，无论是国外金融环境还是国内经济稳增长需要，现在降息周期是已经开始了，只是节奏跟以前不一样。

　　对于8月20日以来每月20日公布LPR情况来看，1年期以上的LPR主要是企业贷款，5年期以上的主要是房贷利率，现在对1年期以上的LPR表现出较友好的态度，但是暂未对5年期LPR有动作，所以明天恰好是20日，市场最值得期待的是5年期以上的LPR是否会松动?

　　回顾10月份中国楼市的“金九银十”之际，央行采取的LPR政策是相当的稳健，均是1年期以上LPR4.2%，5年期以上LPR4.85%，保持定力，避免刺激楼市。

　　现在市场最大的期待就是5年期以上LPR的下降，因为不管是央行还是官媒均是先预告了降息周期的的开启，但房贷利率却未有实质性的变动，何况年底是楼市相对“凉凉之际”，可以适当采取微小幅度的降息，这样操作对楼市的刺激会降到最小。

　　另外，拉动国内经济增长的基建、地产和消费的动能相对之前乏力，稳经济的需要势必会加大基建投资，自然少不了地产的份额，它两是经济稳定的压舱石。

　　至此，房贷利率下降的通道已打开的信号相当明显，如降低居民端的负债支出，可提升居民端的消费支出，促进消费经济发展;警惕的是如何一步步走好该通道，用时间换空间的方式给国内经济赋能。

　　对楼市有什么影响?

　　此次LPR利率下调对楼市有何影响?

　　1.利率下调，会使房贷本身的压力减少，同时刺激住房消费需求，也会进一步促进房贷市场和楼市交易的活跃。

　　2.对于后续市场来说，LPR利率下调也有助于后续购房者的积极入市。

　　特别是到了年底，房企的降价促销力度增大，相关房贷的优惠自然也容易吸引更多的购房者入市，进而有助于带来更多市场交易，房企去化压力也会减少。

　　但是同样对于有购房需求的人来说，此次利率下调又何尝不是一个比较好的入手时机呢。

　　LPR利率下降5bp，购房压力能减多少?

　　根据易居研究院《LPR房贷利率报告》，此次LPR基础利率下调以后，全国统计的64个城市首套房月供压力将会减少，对于一套100万贷款本金、30年期等额本息的贷款模式，过去月供额为5762元，而现在降低为5731元，月供压力仅减少31元。

　　专家解读

　　知名财经评论员刘晓博认为：

　　今天给房贷基准利率的5个点降息，是楼市的较大利好，传递了很强的政策信号。尤其对于“有显著人口增量的高级别城市”的刚需购房者来说，意味着你该买房了。

　　由于目前CPI仍然在高位，而且可能继续走高，所以央行目前降息仍然是克制的。到了2020年6月以后，降息空间会更大。

　　2020年央行可能会累计降息25到50个基点，而且还会继续降准。

　　中原地产首席分析师张大伟认为：

　　对于房地产市场来说，影响最大的政策是利率政策，而一年期LPR主要是企业贷款成本，5年期LPR基本代表了房贷利率的走势，5年期LPR的降低，代表了房贷利率的下调也将成为趋势。

　　本次5年期的LPR下调，对于购房者而已，只是开始，未来几个月LPR还将明显下调。

　　也就是说，本次LPR的降低，对于房地产市场肯定是利好消息，预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。

　　降准与LPR降低的出现，对当下楼市有稳定的作用，但目前的幅度还不足以导致市场出现再次反弹，整体年末房地产市场有望平稳。

　　凯风君认为此次影响有三点：

　　5个基点的下调，象征意义大于实际意义，但传递了市场维稳的信号

　　楼市利率的微调，意味着调控正式从“遏制大涨”步入“防范大跌”的新阶段。

　　横盘，仍旧是目前最大的公约数

　　在此前的官方统计数据里，70个大中城市，已有35个城市二手房出现环比下滑，占比一半，下跌城市首次超过上涨城市，代表市场出现了转折信号。

　　稳住，横住，忍住，这可能是2020年中国楼市最大的基本面。

　　总之，今天给房贷基准利率的5个点降息，是楼市的较大利好，传递了很强的政策信号。至于存量房贷如何享受降息，央行会在20天里出台政策，大概率是从2020年1月1日起，参照12月20日的报价利率执行未来一年的利率。

责任编辑：八一