5月18日晚，一则中央《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》“稳妥推进房地产税立法”的通知引发热议。

　　文件原文指出：加快建立现代财税制度。清理规范地方融资平台公司，剥离政府融资职能。深化税收制度改革，完善直接税制度并逐步提高其比重。研究将部分品目消费税征收环节后移。建立和完善综合与分类相结合的个人所得税制度。稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系，调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源，稳步扩大地方税管理权。

　　众人再度惊呼：

　　立法是大势所趋，房地产税一定会来!!

　　房地产税过去一直很流行，但很多人不知道为什么，甚至会混淆房地产税和房产税，认为它们是一样的。事实上，这个词之间的区别常常是非常不同的。

　　房地产税是对房地产征收的所有税收的通用术语。也就是说，所有与房地产有关的税收都称为房地产税。

　　房产税只是对房屋所有权征收的一种税，因此计入房地产税。

　　房地产税的历年进程

　　2012年改革房地产税收制度

　　3月改革房地产税收制度

　　第十一届全国人民代表大会第五次会议国务院总理温家宝作政府工作报告提到:加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。

　　另外国家税务总局政策法规司巡视员丛明在第五届中国企业税务管理创新大会上透露，下一步房产税不仅将扩大试点范围，而且要逐步建立按照评估价值征收的房地产税制度，并强调其与房产税的差异。

　　2013年推进房地产税改革

　　5月全面征房地产税技术条件基本具备

　　国土资源部副部长胡存智表示，预计2014年6月底前出台不动产登记条例。专家认为，条例出台后，全面征房地产税技术条件基本具备。

　　11月推进房地产税改革

　　十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，加快房地产税立法并适时推进改革。

　　2014年做好房地产税法立法相关工作

　　(3月5日) 2014年十二届全国人大二次会议，李克强总理代表国务院向大会作政府工作报告。

　　报告中提出:推进税收制度改革，把“营改增”试点扩大到铁路运输、邮政服务、电信等行业，清费立税，推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作。

　　(4月17日)，国务院日前印发关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见。其中意见提出，推进税收制度改革，把“营改增”试点扩大到铁路运输、邮政服务、电信等行业，清费立税，推动消费税、资源税改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作。

　　2015年将房地产税列入立法“预备项目”

　　中国政府网近日公布《国务院2015年立法工作计划》，房地产税并未列入今年国务院立法计划，但是房地产税列入2015年全国人大常委会立法工作计划，属于立法预备项目，同时也列入十二届全国人大立法规划。

　　2016年将房地产税列入第一类立法项目

　　“十三五”规划纲要中指出，完善地方税体系，推进房地产税立法。

　　十二届全国人大四次会议全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文:将房地产税法列入了第一-类的立法项目。全国人大常委会今年的立法工作计划，将房地产税法列入为预备项目。

　　2017年

　　1月探索创新房地产税

　　中共中央办公厅，国务院办公厅印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，提到，在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、房地产税等方面探索创新。

　　2月加快房地产税立法

　　住建部副部长陆克华:房地产税的问题是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革。

　　3月房地产税法列入五年立法规划

　　十二届全国人大五次会议，大会发言人傅莹:证券法修订草案已经过修改，有望于今年4月提请人大常委会继续审议。房地产税法列入了本届人大五年立法规划，但今年没有把房地产税法草案提请人大常委会审议的安排。

　　11月逐步建立完善的现代房地产税制度

　　财政部部长肖捷在《人民日报》发表署名文章，提及推动房地产税立法和实施。表示，要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

　　不过，肖捷在文中提及，要“立法先行、充分授权、分步推进”，并且给出了明确的时间表一力争 在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。

　　2018年稳妥推进房地产税法立法

　　十三届全国人大一次会议，国务院总理李克强作政府工作报告。

　　报告提出，今年稳妥推进房地产税立法，改革个人所得税。

　　2019年稳步推进房地产税法立法

　　十三届全国人大二次会议开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。报告提出，今年健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。

　　2020年稳妥推进房地产税法立法

　　5月18日，新华社受权发布《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》。《意 见》对住房领域提及了三项内容:一是稳妥推进房地产税立法;二是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度;三是改革住房公积金制度。

　　房产税如何计算及缴纳?

　　1一、从价计征

　　按照房产余值征税的，称为从价计征。房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。

　　应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2%

　　【案例1】甲企业拥有一商铺，该商铺的房产原值为2000万元。假定允许按房产原值减除20%后的余值计税。则甲企业应缴纳的房产税为?

　　2019年应纳税额=2000×(1-20%)×1.2%=19.2(万元)

　　二、从租计征

　　2(一)企业出租房产

　　企业出租房产，按照租金收入计算缴纳房产税，应纳税额=租金收入×12%。

　　【案例2】乙企业拥有一商铺，该商铺的房产原值为2000万元。2018年乙企业将该商铺用于出租，每月收取租金8000元。则乙企业应缴纳的房产税为?

　　2018年应纳税额=8000×12×12%=11520(元)

　　在实务中，经常会涉及到“一房二用”的情况，也就是同一房产既用于生产经营，又用于出租，这时要按照房产的实际用途分开计算。

　　【案例3】丙企业拥有一商铺用于生产经营，该商铺的房产原值为2000万元。2018年7月1日，丙企业将该商铺的一半用于出租，每月收取租金8000元。假定允许按房产原值减除20%后的余值计税。则丙企业应缴纳的房产税为?

　　从价计征部分=2 000×(1-20%)×1.2%×7÷12+2 000×(1-20%)×50%×1.2%×5÷12=15.2(万元)

　　从租计征部分=8 000×12%×5÷10 000=0.48(万元)

　　应纳房产税合计=15.2+0.48=15.68(万元)

　　3(二)个人出租房产

　　个人出租住房按照租金收入的4%计算缴纳房产税。

　　赣州房产税征收

　　1、赣州房产税的征收目标是房产。谓赣州房产是指以房屋形状体现出来的财产，包含房产其隶属的设备，但是不包含独立的建筑物，比如围墙、烟囱、水塔等。房屋指的是有屋面和围护结构，也就是有墙或两头有柱的房屋，并且能够遮挡风雨，可以供人在其间生产、作业、学习、文娱、寓居或者贮存物资的场所。

　　2、因为房地产开发公司开发的商品房在出售前，对房地产开发公司而言是一种产品，因此，对房地产开发公司缔造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发公司已运用或租借、出借的商品房应按规则征收房产税。

　　赣州房产税的计算方法

　　赣州房产税的计税根据分为从价或从租两种方法计算。

　　1.从价计征的来计算，赣州房产税的计税根据为赣州房产原值一次减去10%至30%后的余值，具体房产税契税幅度各地规则不一样。赣州房产税的年税率为1.2%。

　　2.赣州房产税价计征的计算公式为:应纳税额=房产原值*30%(1-10% * 1.2%契税。

　　3.从租计征的来计算，以赣州房产房钱收入为计税根据。赣州房产税年税率为12%。

　　4.赣州房产税租计征的计算公式为:应纳税额=赣州房产房钱收入* 12%契税。

　　赣州房产税征收具体规定

　　1.根据相关规定对赣州房地产开发企业建造的普通商品房，在商品房售出之前，不可以征收赣州房产税;2.但对赣州售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的普通商品房应按规定征收赣州房产税。负有缴纳赣州房产税义务的单位与个人。3.赣州房产税由产权人缴纳赣州产权属于全民的，由赣州经营管理单位缴纳赣州房产税。赣州产权出典时由承典人，产权人、承典人不在赣州房产所在地的，或者赣州产权未确定及租典纠纷未解决的，由房屋房产代管人或使用人缴纳赣州房产税。

　　国外征收房产税的国际比较

　　目前，全球有140多个国家或地区在征收房产税。各国在征收形式、课税对象、税率设计等方面不尽相同。下面，以美国、德国、日本为例来加以说明。

　　美国房产税：服务经济发展　　美国征收房产税已有200多年的历史，早在1787年美国就在宪法中授予联邦政府征收直接税的权力，其中就包括房产税，其征收目的主要是用于独立战争中的巨额经费支出。其后，房产税的每次制度变革都是为了满足经济发展的需要。　　在税率上，美国的房产税没有统一标准，而是由每个州政府自行规定，每座城市的税率也会有一定的差别，通常经济发达地区的税率较低，而欠发达地区则较高，一般为0.8%至3%。同时，房产税税率一般“以需定收”，由政府根据各级预算每年的需要确定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化，因此房产税税率每年都会相应变化。目前，房产税已经成为美国居民在住宅消费上的第二大支出。

　　德国房产税：抑制炒房的重要手段　　上世纪八九十年代，德国一度出现了房地产泡沫。因此，德国房产税的主要政策目标就是控制炒房现象。　　德国各州的土地购置税标准从3.5%到6.5%不等。购房后每人每年还需要交土地税，土地税作为地方税种，与个人收入不挂钩，而是由各地方政府制定并由当地政府自由支配。税率与房屋大小、房屋价值以及土地价值相关，标准主要参照税务局公布的土地价值。　　由于德国以严厉的税收政策抑制房地产投机，对土地与房地产实行浮动税率，这使得德国房价长期保持稳定。过去10年间，德国房价年均名义增幅仅为1%，扣除年均物价涨幅2%，德国房价在以每年1%的速度缩水。

　　日本房产税：房地产评估价值作为计税依据

　　上世纪50年代开始，日本走向市场经济，也是在这一时期，日本政府开始征收地方房产税。目前，在日本与房产相关的税收主要包括不动产取得类课税、不动产保有类课税和不动产转让所得类课税三大类，涵盖了获取、保有和转让不动产的全过程。

　　在日本，不动产保有税还分两部分，即固定资产税与城市规划税。日本土地是私有制，买到手以后，就世世代代是自己的了，当然也要世世代代要缴纳资产税的了。目前，日本的固定资产税标准税率为1.4%，都市规划税的税率上限为0.3%，在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异。

　　日本征收房产税以房地产评估价值作为计税依据，民众称之为“适当的时价”。通常而言，每3年会进行一次基础评估，估价当年称为基准年度，当年价格称为基准年度价值。在其后两年中，如无重大变化，一般不重新估价。

　　在房产税减免方面，日本还有其特殊之处。由于日本是地震多发国家，如果老旧房屋进行抗震翻建和改造，依据不同条件，可以获得1至3年不等的固定资产税和城市规划税的减免。另外，如果对房屋进行节能改造，也可依据条件享受三分之一的固定资产税减免。针对65岁以上或者残疾人，如其需要对房屋进行无障碍通道改建，100平方米以内的房屋也可以享受减免三分之一的固定资产税。

　　房地产税，一直都是热门话题。

　　纵观房产税历年进程，已有8年之久，房地产税开征，早已万事俱备。

　　早在几年前，有关负责人就明确表示：

　　房地产税立法，将按照“立法先行、充分授权、分步推进”12字原则进行推进。

　　可以说，社会共识，技术储备，立法原则，地方需要……种种一切万事俱备，房地产税为何没能迅速落地?

　　毕竟，房地产税牵一发而动全身。

　　是否开征房地产税，不单单是技术问题，也不只是立法问题，更是关乎一系列的利益博弈，产生一系列连锁反应，将对房地产大环境产生深远的影响。

　　跟降准降息一样，房地产税的推进，虽然不是为房价而来，但势必影响到整个房地产市场，必然会遭受一些群体或明或暗的抵触。

　　房地产税是持有税，只要有房就要长期缴税。即使每年税率只有1个点，累计下来也不是一笔小成本，这就与个税、契税、增值税这种交易时才会产生的一次性税费，形成悬殊对比。对许多家庭而言，也是一笔不小的负担。

　　一言以蔽之，房地产税开征，时机很重要。

　　如果经济下行压力未能得到有效缓解，楼市下行周期进一步延长，房价下跌的风险日益放大，房地产税推出的时间可能还会推迟。

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责任编辑：八一