(来源|风财讯 作者|王婷婷)

　　2月25日，蓝光发展发布旗下子公司转让股权公告，蓝光嘉宝服务以48.47亿暂估值转让64.62%股权予碧桂园服务。2021年物业的第一笔收购案正式敲定。

　　这也是物业领域迄今为最大的一次收购，比2019年雅居乐20.6亿元收购中民物业(1.9亿平在管、1亿平参股)，交易金额番了2倍多。

　　规模小了一截，价格翻了番(不考虑具体项目品质)，两年间上市物业公司的价值增长，可见一斑。

　　蓝光嘉宝卖得贵吗?

　　蓝光嘉宝服务当期停牌总市值57.75亿元，碧桂园服务给的总估值是75亿元左右，估值溢了29.8%，不低，只不过和坊间传言的133亿相比，落差太大。

　　蓝光嘉宝服务复牌，股价会逼近买家估值，有一定涨幅。

　　以蓝光嘉宝服务2019年的净利润计算，此次收并购的PE估值在20倍左右。2017-2020年物业标的收并购对应PE在10.19-15.2倍之间，肯定不是贱卖，毕竟整个物业上市公司2019一整年的并购总价都才79.2亿。

　　蓝光选择用未来的预期，换当期的现金;碧桂园服务扩增2.3亿平的物业面积，坐稳第一把交椅。这是一个合适的交易。

　　为何急着卖资变现?

　　债市消息称，蓝光嘉宝服务其实在2020年就有计划转手。

　　公司为此公司将蓝光和骏、宁波嘉乾、成都嘉裕的72%股权，逐步完成H股流通，为股权交易提供便利。同时开展了董事会的一些人员调整。

　　回想7个月前，蓝光发展把曾经双翼之一的医药，9亿卖给了汉商控股，价格也不算贵。今日再摘掉一个刚上市，且处于红利期的羽翼。

　　母公司蓝光发展回流现金的意图很明显。

　　蓝光发展目前账上货币资金249.33亿元(截至2020年三季末)，对比308.77亿元的短期负债，的确紧张。现金短债比0.8，后面紧跟着绿地、合生创展、华夏幸福、富力，困兄困弟。

　　但为什么急着回流资金?

　　业绩只是一部分原因。2020年归母净利润35.09亿元，同比增长1.46%，的确涨幅很弱。

　　但蓝光还是有钱买地的，2020年新增了60个房地产项目(约716万平建面);春节前后蓝光发展还在二级市场回购了数只美元债券。

　　另一个原因，则和蓝光发展最近还将断舍离的一个举动有关，背后是一些难以抵抗的客观因素。3.2之前风财讯会报道，欢迎关注(公众号fengcaixun)。

　　蓝光嘉宝退市还是收归?

　　此次碧桂园服务收购股权已经超过30%。按照监管规定，需要向蓝光嘉宝服务股东方发起全面要约收购。

　　面对接下来同业竞争的监管，碧桂园服务要么会让蓝光嘉宝服务退市，完成私有化;要么会用嘉宝服务的壳，装碧桂园服务所有的创新业务。

　　整体而言，退市私有化，概率更高。

　　但纳入碧桂园内部结果其实一样。按其惯性紧接着会改名，上市公司蓝光嘉宝服务终将不复存在，随之而来，公司组织架构和人员结构也将相应调整。

　　创新业务是碧桂园服务的重点内容，总经理李长江曾表示，公司计划是5年时间做到千亿收入，5年10倍。其中城市服务2021年计划做40多亿，2022年再翻1倍多;商业物业管理做到20~30亿收入。

　　而处于TOP20水平的蓝光嘉宝服务，社区增值服务收入，已经主力拉动业绩，即商业物业管理经营、房屋经纪、拎包入住服务、广告服务等收入大幅增长，这是吸引碧桂园服务入手的重要原因。

　　所以这一次TOP20和TOP1的牵手，颇有点“顺势而为”的味道。

　　当传统住宅开发增速下降，物业股也将逐渐结束“由规模推升”的高估值时代，“分化”才是后饱和市场的常态。

　　站在新一轮货币贬值潮的前夕，拿着钱选择更优质的资产，或许是更明智的选择。

责任编辑：八一