文/纵横论市

　　房价，一个持续的热门话题。

　　没买房的，希望房价便宜，因为买房可以少支付成本，更容易实现住房梦。投资房产的，希望房价涨，可以赚取更多的利润。这两种观点和力量的交织，让房价趋势始终处于一个“神秘的状态”。

　　但谁都知道，房子作为一种民生商品，跟我们的粮食一样，是人们的生活必需品。如果房价上涨过快、过高，就不利于大家安居乐业。对于这一点，国家比我们更明白，一直在不断采取措施，促进房地产市场的健康平稳发展。

　　就这几年看，虽然还有部分热点城市楼市的余温还在，但整体看，市场已处于一个相对平稳的状态，其实，这一切与国家持续的调控是分不开的，就从全国出台的房地产调控政策数据看，2017年超250次，2018年超400次，2019年高达620次，到了2020年，即使出现了这次“黑天鹅”事件，全国售楼处关门，上半年累计的调控次数也超过了300次。由此可见，国家对楼市调控的决心一如既往。

　　棒打“出头鸟”，降低购房者预期。

　　长期研究楼市的人会有一个发现，那就是每一轮房价上涨，都是几个城市率先上涨，然后带动周边和全国其他城市跟涨。对于这一规律，国家通过这些的楼市调控经验积累，自然也是最容易掌握，“精准”调控就派上用场了。

　　今年上半年，最先、最火的无疑是深圳，接着东莞、杭州、宁波、南京等城市也被带动起来，此时若要“一刀切”的调控措施显然不太合适，因为每个城市楼市基础不一样，有的城市可能还在下跌，由热点城市根据自身情况发布调控政策就显得非常必要，有点类似于“精确制导”，实现目标“快准狠”，能够达到迅速降温楼市的效果。

　　自7月初开始，楼市热点城市相继发布调控新政，7月24日，国家层面召集北上广深、以及南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10个城市座谈，针对楼市中出现的新情况，要求全面落实城市政府的主体责任，建立有效的长效机制。这次会议传达的信号很明确，让我们购房者知道，说明有些城市的市场已经过热，不能再继续热下去，必须要降温，那些跟风的投资者也必须清醒。

　　点名12家房企试点，头部房企要做表率。

　　继前次高层座谈后，又点名12家房企试点。先来看两个消息来源，一则是8月28日经济参考报报道，参加座谈会的重点房企有12家，包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、中海、新城、华侨城、华润、绿地、阳光城，主要提到几点：

　　另据21世纪经济报道，这12家房企均为房地产行业的头部房企，再据统计，在全国销售排名前50位的房企中，仅11家未超过警戒线，其他都不同程度“踩红线”：

　　在业内人士看来，从监管政策看，受到冲击最大的无疑是前期大举拿地扩张的房企，现在及时刹住房企的杠杆率，就是为避免更多类似泰禾这样的大型房企违约事件，以控制金融风险。

　　其实，对待房地产的金融风险，监管层早有预告。

　　8月16日，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在《求是》上发表了题为《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》，其中指出，“房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛””，并提到“当前房地产金融化泡沫化势头得到遏制”。由此可以看出，住建和央行联合召开的座谈会，并不是空穴来风，说明早有控制房地产金融风险的打算。而此次又点名12家重点房企，意味着有进一步收紧的必要。

　　房价不降下来不罢休?

　　有关12家房企的“3道红线”报道出来以后，有开发商表示，房地产格局将迎来新的变化，一些高杠杆的房企资金压力较大。对于购房者来说，最关心的是还是房价，所有的措施，最终能不能转化为房价的下降?专家用一句话概括，即“主观上并不是以降房价为目标，但客观上会促成房价回归，9月份以后开发商或顶不住了”，如何理解这句话呢?

　　首先，房地产作用不能忽视，应在箱体内运行。根据数据显示，前7月，全国房地产开发投资75325亿元，比前6月增速提高了1.5个百分点，应该说，对第二季度GDP实现3.2%正增长业绩起到了不小作用。从趋势来看，这都是建立在强大的资金基础上的，房地产投资增速有抬头之势，若继续快速增长，无疑会侵蚀前期的降杠杆成果，所以，此时需要按住这股势头，让其保持在一个平稳且合理的增速水平上，对各方都有益。从这个角度看，包括“3道红线”在内，其本意也不是为了降房价，而是希望在一个平稳、健康和可控的状态下运行。

　　其次，房企最怕的是什么?答案既不是担心缺少购房者，也不是销售价格不增长，而是资金。从事房地产的人应该知道，房企之所以能够在土地市场上挥金如土、纵横驰骋，就在于有资金来路，所以，可以看到一些房企的负债远比自己的资产高，但仍旧财大气粗，因为他们用的不是自己的钱。现在监管层在资金上从各个口子堵住并设限，一些负债率较高的房企注定难熬。

　　第三，赶在楼市“金九银十”传统旺季“敲打”，一些负债率较高的房企要想生存下来，需要早作打算。

　　根据易居房地产研究院发布的最新数据显示，在2020年7月份，全国100个城市新建商品房库存同比增长6.9%，去库存压力增大，存在库存积压和滞销风险。从数据上看，跟我们房产中介和开发商的宣传存在较大出入。数据不会说谎，加上开发商资金来源被“上锁”，原本旺季的“金九银十”，旺季不旺，为了存活下去，开发商降价促销是唯一可行选项。

　　也就是说，从9月份开始，陆续可以看到开发商折扣优惠的活动。折扣力度决定了销量，特别是对于那些重仓三四线城市的开发商来说，果断降价走量是开发商明智的选择。对大开发商而言，可以降低负债，把负债率降到“红线”内，对中小开发商来说，可以获得宝贵的生存机会，当然，还有少部分的开发商，资金回笼也无济于事，或被兼并重组，或申请破产，这是最坏结果，出来混，终究是要还的。

　　刚需或改善，现在买，还是等等再买?

　　随着房住不炒理念深入人心，现在已经不提投资房产了，财大气粗的开发商都如履薄冰，小额投资者还谈什么投资或者炒房呢。不过，每天都有房子的买卖交易，不过是或多或少而已，因为房子是生活必需品，即使明感觉到未来会降价，但由于年轻人要结婚、孩子要上学，该买房还是要买，主要就在于一个时机问题，那么，对刚需或改善而言，现在买，还是等等再买呢?

　　在笔者看来，对于一些价格倒挂的新盘，结合自己的工作和生活区域，在9月、10月份应该还是可以购买，正如前面专家所说，开发商为吸引购房者，可能会有一些折扣让利。此外，这期间也是开发商较为集中的推盘期，可选择的房源也多，不失为一个入手的时机。

　　但需要注意的是，由于各开发商促销的动机不一，比如资金链紧张的房企，只管把房子销售出去，后期能不能按质、如期交房就未必了，所以，此时，我们购房者要擦亮双眼，一定要买品牌好、口碑佳、资金实力雄厚开发商的房子，相对有保障些。当然，如果我们资金暂时不足，或者对房子需求不急迫，不妨保持观望，等市场形势明朗以后再考虑买房的事。

责任编辑：八一