这是重庆调研第一篇，我来打头阵。

　　我们 在 重庆 调研 期间，有2个热点、1个结论 ：

　　1、某团体疯狂扫货两江四岸，笋盘全收;

　　2、北京土豪抛盘180套，低于市场价20万;

　　3、不欢迎投机客，但欢迎长持价值投资。

　　同时，这两件事也给了我们非常大的思考：

　　一边疯狂抛售，一边疯狂扫货。 一进一出之间，在利益交织的混乱之中，重新解构了重庆市场最魔幻的底色。

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　　先抛结论，重庆市场的基本面：

　　1、非常正常。有好有坏，甚至很多楼盘都有贝壳分销，这就证明一点，除了个别优质热盘，大部分项目去化一般。

　　2、跟上次在18年调研的楼盘、价格相比， 价格很稳定，部分楼盘、片区上涨1500左右。

　　3、本地限购2套，外地限购1套。三无需要1年社保，否则需要全款。很有意思的一点是， 如果有外地的市直公积金，重庆买房必须全款。

　　4、两江新区、巴南、南岸，依旧是供应量、去化量最大的三个版块。 主城基本没盘，礼嘉、照母山、西永、南滨路、龙洲湾依旧是热门板块。

　　5、非常明显的1-2-3价格梯队 ，主城近郊套内1万-1万4，环主城片区2万改善，单价3万的楼盘一是不多，二是分散，这是重庆市场的价格天花板。

　　6、4-5月某团体在重庆疯狂扫货，以两江四岸为主，同时兼做新房团购，价格上有所波动，但是重庆市场量太大，影响有限。

　　7、市场太大 ，一是天量的土地和楼盘，二是70万套的公租房，三是每年新房30万套、二手房20万套，盘子太大，想控盘太难。

　　8、 照母山、弹子石、南滨路很扎实 ，临近主城，地缘较多，也是外地投资客最关注的几个片区， 片区价值很大、价格很坚挺，值得重点关注。

　　9、重庆山地众多，平地太少，版块各自为战，两江四岸是相对中心，却不是绝对中心。因此版块非常分散，地缘优先，其次才是周边客户、外地客户、投资客户，等等。

　　10、容积率和朝向，重庆早不是以前，现在供应主力全部在近郊，地块更平整，容积率在3.5上下，甚至更低，板楼、1T2户、2T4也不少。

　　11、 两江四岸是核心，房源少，尤其是看江的房子，卖一套少一套，这是稀缺资源。 但是不是 所有的临江都有价值，二手房浮动很大，1万3-2万多都有，需要挑。

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　　城市的发展方向永远是第一位的。

　　方向对了，基本对了一半;方向错了，再好的选筹也跑不赢大盘。

　　重庆向北，是重心。

　　重庆东西南北都有发展，但是 城市向北是第一位 。江北嘴、照母山，更大范围的两江新区，产业、富人区、机场、高铁站、商圈，不仅是重庆本地人的置业中心，同时也是外地投资客的首选。

　　北部片区，价格最高，产业最好，富人聚集。

　　有几个方面的原因：

　　1、老城区的自然外溢。

　　两江新区跟 老城区无缝对接，吸纳了最多的主城改善外溢，也是重庆富人区的聚集地，照母山、礼嘉也聚集了大量的老城改善客户。

　　2、大量的平整供地，低容积率。

　　北部拥有大片的土地，更为平整。09-10年开发照母山，12年开发大竹林，15年礼嘉真正发力，容积率2.0-3.0，以低密改善为主。

　　3、最好的基建、产业、商圈。

　　机场、高铁站、金融中心、新区、富人区，西部最大的国际会展中心、亚洲最大的城市公园和重庆江北机场，以及阿里、腾讯等互联网巨头，全部在北城。

　　目前照母山、大竹林供地不多，楼盘很少，照母山的价值很扎实，万科、龙湖、恒大等楼盘稳定在2万2-2万5左右。

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　　20年的市场，跟18年的市场相比，有几个非常有意思的点：

　　1、地价在涨，远郊楼面价突破5000;

　　2、房价在涨，平均涨幅1500上下;

　　3、受制于市场，房价涨幅低于低价涨幅。

　　尤其是土地涨幅比较大，我以中央公园为例：

　　2011年，鹏润楼面价1736元;

　　2013年，香港置地楼面价3502元、4002元;

　　2015年，鲁能和中交楼面价3012元、3220元;

　　2016年，金辉和华润楼面价6480元、6164元;

　　2017年，雅居乐楼面价9352元;

　　然后到了现在，楼面价全面突破1万，甚至楼面价突破1万1。

　　大家可以看一下最近重庆市场的土地成交：

　　再有一个就是房价涨幅：

　　目前我们看了所售楼盘的价格，没有太大的变化 ，整体比较稳，个别热盘、热门片区价格微涨。

　　很明显：

　　重庆的底(地价)在太高，逐渐扎实，但是重庆的顶(房价)却没有明显的变化，因此我判断重庆市场在不断挤泡沫，变得更扎实。

　　原因无非有二：

　　一是全国的大盘子。 大环境不行，重庆基本面再扎实，地价再抬升，大概率还是很稳定，重庆不可能露头。

　　二是重庆的小盘子。 限购限贷限售， 虽说不严，也好破，但是至少上了好几道锁，限购卡了一部分，限贷卡了一部分，限售又打掉了预期。

　　至于说房产税，完全不用担心。

　　每年0.5%，重庆依靠房产税每年征收也就是在2 个亿，这里随便一个土拍都是几个亿、十几个亿的土地财政，这才几个钱，根本不可能影响大局。

　　再说了，每年0.5%，10年也就5%的税费，哪怕每年涨幅5%，受损的红利已经非常少，完全不用担心。

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　　在重庆，龙湖是毫无疑问的老大。

　　也许龙湖在外地的产品，会有各种各样的瑕疵，但是在重庆，龙湖无论是住宅，还是溢价，还是天街，都是一种图腾。不服不行。

　　我们在南滨路看了一个项目，龙湖春江天境，龙湖打造，还是老一套，龙湖商业(先自持5年)、洋房+高层、滨江，目前在售价格高层在1万5上下，洋房在1万5-2万不等，这只是均价，因为看业态、看滨江、顶楼一楼价格不一。

　　但是即便如此，龙湖的价格依然不低，周边的融汇半岛套内单价在1万3左右，甚至还有1万1，这个价格，同样产品至少差价在2000以上。

　　就这，龙湖售楼部分人气依旧非常高，挤满了人，可见市场的认可度。

　　我同事之前也多次来重庆，龙湖的地位有多高，他说有一次坐出租车，连司机都在夸龙湖的产品有多好，龙湖的绿化有多好。这种认可度，放在郑州，也就永威有可能达到。

　　剩下的房企中，龙湖、金科、东原的掌门人都是女性，做出来的产品非常扎实、细腻，龙湖的产品+绿化，金科的洋房，东原的儿童游乐场。

　　甚至我们去看华宇操刀的华宇城，仅仅是售楼部门前百十米的小景，硬是做出了一方天地，效果非常好，有机会在详细介绍。

　　这就是目前重庆市场的基本格局，外来的融创、万科、恒大，本土的龙湖、金科、东原，平分天下。

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　　重庆版块，又碎又杂，跳跃性非常大。

　　1、重庆自住，看个人需求，北城的看北城，南边的看南边，地缘属性很足。

　　2、如果是投资，一定要看外地人关注什么，比如说江北嘴，比如说弹子石，比如说照母山，甚至礼嘉、南滨路，等等。

　　3、重庆多中心，每年新房成交30万套，因此 重庆一定不能求暴击，一定是城市配置。 既要看涨幅，更要看租售比(现金流)。

　　4、大学城、西永、茶园、华岩、蔡家等，要谨慎 ，或者说你还有更好的选择。重庆买房一定不要翻山越岭，一定要围绕主城，要么向北，要么向南，向东、向西都不是主力。

　　5、 重庆版块多、又散，限制最高价、分摊涨幅，但是也有利好，就是因为地缘撑起来，所以这些片区不一定发展非常好，但是不会塌陷，价格不会崩盘。就像石桥铺是旧改的地缘撑起来的，西永是附近居民撑起来的，龙洲湾-鱼洞是南部地缘撑起来的，礼嘉、照母山、中央公园是老城改善外溢。

　　6、龙洲湾-鱼洞板块，一是地缘自住比较多，二是刚需为主，物流产业、职业学校、刚需人群都集中在这个地方，地缘可以买，刚需可以买，看中价格低的投资也可以买。

责任编辑：八一