说来奇怪，最近我们团队频繁出去踩盘，过程中有一个越来越坚定的感受

　　很多我们以为不卖的项目， 突然开始卖了

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　　来看看具体的

　　浦东金杨板块的标杆项目， 金桥瑞仕花园 ，时隔12年后竟然又放出106套房源进行公开拍卖

　　新房几近断供的内环内徐家汇，老牌项目 永新城 ，拿地时间久远到2004年，突然冷不丁放出114套房源

　　宝华城市之星 最后一栋楼王，本来说好价格不合适就一直拿着，没想到最近也拿出来卖了

　　这不是全部，如果只算内中环，还有高尚领域、品尊国际、中环名品公馆 ……

　　各位发现了吗? 这些“老盘新开”或“老地新开"的项目有着比较统一的特征：

　　地段绝佳、 很多年没有新盘加推、 保留好楼栋持有或出租、屯地 捂盘到快被上海新房市场淡忘

　　而就在大家以为只能 “二手见” 的时候， 却扭转头来异军突起，在集中入市的上海新房市场上，扯开一个口子， 搅动着原有的游戏规则

　　为什么会这样?

　　其实很多人不知道，上海楼市这么久了，也不是所有的开发商都是快周转的，有的项目有的企业因为各种各样的原因，可能会持有一些房子不对外卖了

　　开发商就自己拿在手里，也不干嘛，就持有拿着

　　为什么，其实很简单啊，因为大概率上来说，哪怕当初很多卖不掉的房子，只要现金流不紧张，持有都不会有什么问题

　　道理就更加简单了，因为十几年来不论调控与否，真实的房价一直在涨

　　各位会很清楚的发现，上海新房价格在这些年一直是稳步上涨的，过程中当然也有打压和调控，但就算行情不好的时候，持有者也都心如明镜

　　地产是靠天吃饭的 ，这话说的真对

　　02

　　问题同样出在这里，既然等了这么久，为何现在耐不住性子，要 抢着 跟新盘竞争 集中入市

　　我觉得主要是因为， 2020年真的是一个很特殊的时间点

　　而2020年之前是2017、2018、2019这特殊的三年

　　上海均价是一回事，但是对于具体项目来说，因为限价的原因，基本上每个盘的单价不会提升

　　而且这个价格都是很多时候的高楼板价项目，所谓的保本价在上海楼市里根本没有作用，预售证应该多少钱就是多少钱

　　所以上海楼市的这三年真真实实的给了开发商各种痛，其中最痛的就是项目不赚钱，或者说不怎么赚钱

　　但是2020年，突然有了一点点的 希望

　　因为今年的预售证，我们看到了一点突破的意思

　　16年首开的静安府西区，开盘价8.6w，18年再开8.7w，19年再开还是8.7w， 到2020年旁边的静安映和静安世纪都过了9w，这就是希望

　　还有热度很高的前滩，三湘印象名邸，去年给到的批复价是10.9w，在此之前单价最高的东方惠礼也不过9.2w，这两天给到的批复价：12.18w

　　不论如何，在横盘了三年的房价体系之后，今年在利润率上，不少项目开始有了很好的提升

　　所以也让很多房企如果现在手里持有一些项目的时候现在都会有os： 要不要趁着这一波卖掉算了，后市怎么样真的猜不出

　　当然，成交量这一块也很有趣，市场在回暖，但是呢，又不是爆了的那种

　　由于情况特殊，今年1月至4月略低于去年，但到了5月份，新房成交量达到了惊人的 9150套 ，是近四年上海新房单月成交的最高套数

　　数据：克而瑞

　　单月新房成交9000+套，已经很久没在上海见到了，但是和2016年这种大年比起来又算不上什么

　　所以一样的，企业在面对自己持有物业的时候也会想着： 要不要也趁着这一波，卖了算了

　　最后竞争也是那么微妙

　　今年会有接近200个新盘拿预售证 ，你不卖，别人也就卖了

　　03

　　既然现象是存在的，那这些项目的品相究竟是怎样的?

　　一定不会差

　　仔细想想也会明白，如果你是商家，是会选择屯差的产品还是好的产品，来等待价格上涨?

　　差项目只会赶快出掉，没有人会选择屯盘或持有

　　我们特地去看了这些回归的老项目，感受很深：只有当年的匠心才会做出这样的产品

　　不仅仅是地段稀缺，周边新房次新断供， 产品力也都出奇的强势

　　举两个项目的例子吧

　　金桥瑞仕花园，很多人都会想：12年前的老项目了，无论是产品、户型、内部配套和保养

　　现在都过时了吧?

　　我本来也抱有同样的想法，但实地去踩了这个项目才发现，对于有能力成为板块标杆的定义，我可能存在一点误解

　　除户型稍有过时外，项目的产品力、内部配套和保养、绿化率等各项情况，从我个人的角度来看，说是 碾压 现在的新房也不为过

　　随便给大家放出三个点：

　　1、60%的绿化率

　　2、近100米的楼间距

　　3、历久弥新的外立面和足够宽敞的阳台

　　1.45的容积率，这个在洋房才有的低密，竟然会出现在21层的高层项目上

　　来看一张俯拍图的视角

　　再看一张我拍的地面实景图

　　小区内部到处都有这样的景观园林，葱葱郁郁， 什么是种在花园里的房子?这就是

　　十几年房龄的外立面，经过时间的沉淀，依然历久弥新

　　这种面宽的阳台，你很难相信会出现在上海84平的户型上

　　再来看看徐家汇的老牌明星盘， 永新城

　　三梯四户、6米高的入户大堂、外立面崭新的和新盘无异

　　上海新房少有的 80%得房率 ，内部的空间尺度也足够宽阔

　　还有这个拐角阳台，在徐家汇可以看遍繁华夜景

　　看完这两个项目，说实话，我被惊到了

　　其他新入市的老牌项目同样如此， 除了年限受损，产品力并不逊色于当下的新房

　　所以对于这些项目，地段和产品力一定是没问题的，唯一的问题可能就是户型会比较老，我们都知道2010年之前90平米都是做两房一卫的，和现在大家的产品规划理念差距还是蛮大的

　　当然很多也是因为时间，很多出挑的设计才有可能做的出来，现在的建筑规范可能不太让你做这种转角的阳台了，也就在以前的建筑规范才有可能

　　所以各有利弊大家自己判断

　　另外整体的装修不论当初配置多高，现在也折旧的厉害了

　　除此之外大家还需要留意下物业这块，毕竟经历了这么久的年限，好的物业会让房子的折旧慢一点，再慢一点

　　最后就是看价格喽，价格合适面积需求匹配，这种房子不会差的

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　　好了，最后说一说，这种现象为什么发生在上海

　　这恰巧说明了上海整体楼市调控的成功，其实不论是作为一线城市的深圳还是长三角的杭州南京，其实楼市的热度都远超过上海

　　前两天我去苏州的金鸡湖，那里的普通公寓动不动也是十万朝上了，有朋友和我说要卖掉金鸡湖的一套公寓平价换到翠湖天地，我听完之后内心也不知道是什么滋味

　　而反观上海楼市，其实不论怎么样各种客观因素，但是整体的房价还是偏低的

　　关键是用户对市场的预期都比较冷静，购房者是真的觉得楼市不会有特别大的震荡，这一点是很难得的

　　楼市管理无非是预期管理， 很多持有物业的开发商，之所以现在都拿出来卖，也就说明了他们对未来预期也比较平淡

　　要把楼市顶起来有一万种办法，要把楼市打压下去有一万零一种办法，但是把楼市让人感觉很稳很平，这真的蛮难的

　　放眼如今，也只有上海做到了

　　这也是为什么很多人会说上海房价被低估的原因了。当然上海到底是低估还是有泡沫这件事不重要，重要的是扎根在这个城市生活的人，是否能够买到自己中意的房子

　　最后根据惯例，还是给一点点小建议

　　1、 横盘3年，今年量价趋势向好，如果你是上海的首套刚需，不要犹豫。 当下的上海，对于首套，依旧友好，依旧宽松，依旧是最好的时机

　　2、置换也要加快节奏，静淡市场才是换房的最佳机会

　　最近我的老板就在加快换房节奏，对普通个体来说，我愿意相信这个老兵对市场的感知

　　3 、今年的上海，可以选择摇号热门项目，但不要死磕。 今年的新房供应不少，次新也有很多好的项目，对买房人来说，预算内是可以挑挑拣拣的

　　这些频繁发生的点状变化和趋势，串联成上海楼市的基本面，在我面前缓缓展开。预期管理好了，产品力就会开始提升，而更多元的模式也会开始慢慢显山露水

责任编辑：八一