售楼部有猫腻，看房需谨慎。

　　买房对于很多家庭来说，可能一辈子只有一次两次，甚至很多人一辈子都没有机会买一套属于自己的商品房。正是因为买房这件事低频高价，所以售楼部的信息不对称问题，要远高于很多平时日常我们接触到的衣食住行等其他行业 。

　　很多人，甚至是买完房交房入住了，都不知道自己当初买房时怎么就稀里糊涂被忽悠把房子买了，全是因为售楼部里处处藏着猫腻。

　　可以说它是猫腻，也可以说它是冷知识，总之本文要讲的就是售楼部里那些小九九。

　　只要你弄明白了这几条，你可以在买房的路上少走很多弯路，避免很多不必要的麻烦和烦恼，甚至可以大大降低上当受骗的概率。

　　卖给你房到底是什么人?

　　首先,你要弄明白房子到底是谁卖给你的，肯定很多人说房子肯定开发商卖给我的呀?是开发商卖给你的，这点没错。但你需要刨根问底的是，卖给你那个人是不是真的是开发商的人?

　　房产开发其实是一个分包行业，盖房请施工队，卖房请代理商。不少楼盘其实不是自己开发商公司的销售团队，而是外聘例如易居、世联行之类的代理销售机构。

　　代理机构的招聘门槛低，有些甚至连学历都没有要求，没有企业文化培训，置业顾问甚至连自己所卖的品牌都不熟悉，显然很难去像销售自家产品一样，透彻理解开发商一些理念思路和设计。

　　但这不是最可怕的，可怕的是，一个代理置业顾问，几个月后楼盘可能就卖完了，就会被调到其他的楼盘，为了把房子卖出去，各种口头承诺、各种话术、各种暗示，满嘴跑火车，反正下一次也不一定去什么楼盘卖谁家的房子，先卖出去再说。

　　有的甚至是销售经理统一给置业顾问安排促销说辞。等待交房时，根本无法达到前期的承诺。闹得成批成批的客户维权，开发商自己没承诺过又按规盖房，觉得很冤。而业主买房的时候确实被承诺过，交房后货不对板，一样冤枉。

　　而代理公司一推二六五，把锅甩给了当时的置业顾问个人头上，说个人口头承诺不代表公司，不代表开发商。最后三方扯皮，久久不能解决。

　　相对于驻场的置业顾问，路边揽客的中介小蜜蜂嘴里实话则更是少之又少。所以买房千万不要听置业顾问口头承诺、听代理中介口头承诺。

　　白纸黑字的文件都能说不认就不认，更不要说口头承诺了。这一点，不论是开发商自己的销售团队、中介、外聘的代理公司。

　　最不靠谱莫过于它

　　不仅仅置业顾问口头的东西不能信。售楼部里很多东西同样也不能信，首当其冲的便是区位图。每次看区位图，我都要同时打开高德或者谷歌地图，不对比不知道，一对比吓一跳。一对比，颇有一种空间错乱的感觉。

　　区位图里只标重点道路建筑就罢了，关键在于尺寸，楼盘距离旁边大路的距离跟10km外的快速路。在图上印的差不多远，走路走断腿的地铁、公园、医院，恨不得贴着小区印。

　　真正关系百姓生活的东西不往图上印，八竿子打不着的高大上利好。印得一个比一个清晰、一个比一个明显、一个比一个近。

　　如果说不靠谱分等级，那区位图的不靠谱程度至少比置业顾问高两级。

　　沙盘模型为啥跟交房不一样?

　　众所周知，99%的售楼部都有沙盘模型，大部分人都会默认为沙盘模型就是未来交房的样子。但实际上，大部分房子最后盖好交付时，都和沙盘模型有或多或少的偏差。

　　针对这个问题，我们要先了解沙盘是根据什么来做的?

　　按照正常的开发流程，一旦地的指标拿到手之后，承接的设计院便开始设计楼栋的排布、颜色、户型，以及公共区、地库的布置。当一个完整的CAD设计图(部分项目升级BIM)设计好之后，建模做成立体，然后交由“细化渲染师”进行细化并渲染。

　　“细化渲染师”顾名思义，就是给一个只有形状没有颜色没有细节的设计，贴上各种材质、配上各种花草树木、行人、汽车，然后打上合适的光线。设计好镜头位置，渲染输出成鸟瞰图、宣传视频等。

　　而沙盘模型大多数都是基于“细化渲染师”细化后的鸟瞰图，而对于经验丰富的“细化师”来说，行人、汽车放在哪、花草树木摆多密摆多高都是有规律的。所以其实你看到的效果图、鸟瞰图、以及沙盘，里边的细节大多数都是来源于“细化渲染师”的经验。

　　绿化变小树，到底因为啥?

　　售楼部是一个楼盘的脸面，所以几乎我们去到所有售楼部，都会发现景观示范区设计感极强，多重景观，无论是花草还是树木都非常茂盛。但一交房便成了卖家秀和买家秀。

　　为啥售楼部的绿化跟交房绿化差很多?又为什么跟宣传图沙盘差很多?

　　其实这个要接上第三部分继续说，如上文所述，“细化渲染师”根据开发商前期的大致思路把树摆好，把凉亭花草、行人，甚至是游泳池、小桥流水之类的摆好，做成效果图或者演示视频在售楼部展示。而真正的绿化设计，很多楼盘是放在房子卖房之后，甚至是临近交房，才开始铺设。

　　对于开发商而言，对于一个楼盘而言，设计图上只有楼盘的外立面和参数，而没有绿化的具体形状布局以及相关设计，只有一个简单的绿地率。

　　只要绿地率满足过审的要求，说白了，就算全部种成冬青或者都做成草坪，理论上都可以正常拿到手续交房。

　　所以，大多数楼盘的绿化设计以及施工都是在临近交房的那几个月，至于能交成什么样，一看开发商那一刻想出多少钱，另一方面，要看最终施工绿化那张图纸、那些树苗、那些工人，那个景观公司的水平到底高低。

　　而售楼部毕竟是脸面，必然不会糊弄。很多楼盘甚至在做景观示范区时，用的设计团队、景观公司和小区里的，不仅不是一家公司，档次也相差甚远。

　　样板间、户模、户型图

　　看完区位图看沙盘，看完沙盘看户型，看完户型看样板间。一条线下来，你会发现套路无处不在，触手可及都是心机，而且各处的心机还各有不同。

　　对于户模来说，最大的心机在于墙体，几乎所有的户模都不会用正常厚度的墙体，甚至有些户模还会用薄薄的透明亚克力来代替墙体，美其名曰更方便观察。实际则是为了让人误以为空间大。

　　同时，户型图和户模一样，都会故意把家具等比例缩小，以显得空间很大。

　　对于有样板间的，家具等比例缩小显然容易露陷，胆大的直接扩大样板间面积，实体样板间则通过障眼法依然可以让空间显得很大。

　　常用的手段很多，比如说不装内门、砸掉部分非承重墙、卧室不放衣柜以及主卧放一米五的床、客厅放没有扶手的沙发等等。

　　总之，一定要记住户型图、户模、样板间都不一定可信，一切以合同上的尺寸为准!

　　绕到烧脑的优惠

　　看完区位、沙盘 、户型、样板，终于大量谈价格的阶段了，此时此刻置业就会举起“交XX认筹金抵多少房款”的大旗了!不交再来就没优惠啊!吓得人心慌慌!

　　可以毫不犹豫的说，这些所谓的活动全部都是文字游戏!文字游戏!

　　每一套合法销售的房子都有标好的备案价，而开发商营销内部也会有标定好的实际销售价格，理论上来说每个人买那一套房，其实都是一样的价格。在非热销抢房期，所谓的优惠取消，明日涨价都是变着法子催客户下定罢了。

　　今天的交5000低一万如果真的在明天被取消，大概率同步会出一个送5000元家电、物业费，或者优惠X%的政策。

　　总之，行情好的时候，说涨价那是真涨，可能连通知都不通知，连夜就涨了。

　　如果在整个城市行情都很差的阶段，任他们什么优惠取消、什么明天涨价，大都是文字游戏罢了。

　　该找关系找关系，该多对比多对比，不要期望直接从置业顾问手里砍价砍到拿到比别人低的价格。

　　结

　　看完前边这些东西，对于售楼部能藏着如此多的套路，是不是非常意外?

　　诚然，售楼部里大多东西都不真不靠谱，但还是有一个东西，在一堆猫腻中涅而不缁。那就是——阳光公示、不良因素公示。

　　这个东西不仅仅是靠谱的，也是在买房时最需要去关注的!售楼部跟实际销售的小区分离是很多楼盘常见的操作。如果对于要买的房子周边不够熟悉，只去售楼部看房，很难知晓小区外围的不良因素。

　　此时此刻记得在售楼部里找一找藏在边角的阳光公示(或叫不良因素公示、阳光宣言)。小区内外的不利因素便一目了然，结合手机地图和公示的距离，便可以轻松找到不利因素的实际所在地，实地去感受影响到底是大是小。

　　总之，买房是个学问，眼见为实耳听为虚，置业顾问的话少信，沙盘模型之类的少信，坚持自己亲眼看到的实物、亲自查到的规划、政策，才是上上策。

　　另外，天上不会掉馅饼，便宜更不会无缘无故给到你，风险和利益永远都是并存，买房不易，为了安全，手续不全的团购内购楼盘务必慎之再慎。

　　要知道，法院的团购房都可以出问题，更何况我们这些无权无势的平头老百姓，你说是不是这个理?

责任编辑：八一