举步维艰

　　2月17日，央行对外发布公告称，将开展2000亿元中期借贷便利(MLF)操作和1000亿元7天期逆回购操作。

　　其中，2000亿元1年期中期借贷便利操作，中标利率为3.15%，较前次下降10个基点。

　　这也意味着，2月20日的LPR(贷款市场报价利率)至少有10个基点的降息空间。

　　对于这次定向“降息”，央行称是为了有效缓解疫情严重地区企业的融资成本，让大家能扛过这几个月。

　　但我们也知道，如果5年期利率降息10个基点成为现实，对楼市的影响不言而喻。 在中长期贷款中，房地产贷款，尤其是个人购房贷款所占比重非常大，这次明面上下调了MLF利率，其实也相当于间接下调了房贷利率，利好楼市。

　　还记得上一次，MLF“降息”利好楼市是在2019年11月20日，当天开展4000亿元MLF操作，5年期以上LPR下降5个基点至4.80%，是新LPR亮相以来首次下调。

　　其带动了全国房贷利率连涨半年后的略微下降，甚至低于“换锚”前房贷的基准利率4.9%，一时市场舆论不断，颇受市场关注。

　　之前讲过，房贷利率是影响楼市最重要的因素之一。

　　房贷利率下调，减轻了购房者负担，而传导出的购房利好情绪会成倍放大，造成楼市房价快速反弹。 这在2008年金融风暴后出现过，在2003年非典之后出现过，也在上波楼市启动之初2015年出现过。

　　那么MLF和LPR的关系是什么? 房贷利率走势下行还会持续吗? 给购房者传达的信息是什么? 这是子木今天为大家解决的问题。

　　MLF和LPR

　　MLF和LPR到底是什么关系?

　　这个问题之前很多文章里都有提及过，今天我再复述一次，因为它是购房者判断房贷利率走势的认知基础，很重要。

　　MLF，俗称麻辣粉，是央妈通过商业银行的手，将货币注入市场的一个货币政策工具。

　　具体的操作是，央妈通过招标方式将钱贷给商业银行、政策性银行，而银行需要将国债、央行票据、政策性金融债、高等级信用债质押给央行。 商业银行拿到钱之后，要定向借贷给央妈想要帮助的地区和企业。

　　所以 MLF也被称作“利率之锚”。

　　LPR是什么意思呢?

　　学名叫做贷款基础利率，定价机制采用公开市场操作利率加点的方式，是和这个“锚”挂钩的。

　　我们都知道LPR的产生流程，是由18家报价银行在MLF基础上加点后得出初始价格，然后经过去掉最高值和去掉最低值的模式来定出来的价格，就是LPR。

　　两者的关系是：

　　LPR利率=央行公开的MLF利率+18家银行每月报价平均加点。

　　因为购房贷款属于长期借贷，所以属于“5年期以上”的LPR利率。

　　那么我们就总结出： MLF下调，房贷利率就有了下调动力，是同向性关系。 这次MLF中标利率为3.15%，较前次下降10个基点，房贷利率便有了10个基点的下调空间。

　　当下利率走势

　　其实相对于MLF对房贷利率的影响，18家银行每月报价的“平均加点”更为灵活，是我们更需要去关注的数据。 目前来看，也是处于不断下行的趋势中。

　　拿近期数据来说，2020年1月全国首套房贷款和二套房平均利率连续2个月下降，分别为5.51%和5.82%，分别环比下降1BP和2BP。 (1BP=0.01%)

　　在这其中，一线城市北上广深的首套房利率下调势头也很猛烈。 尤其是上海，首套房贷利率环比下 调5BP，目前低至4.82%，创两年半历史新低，成为全国首套房贷利率最低的城市。

　　而目前中国房贷利率最高的城市，则是广西南宁，高达6.27%。 如果将上海和南宁放在一起做对比，购买一套500万的房子，20年等额本息还款，两者所支付的利息差额高达69万元。

　　房贷利率整体下调的趋势同样表现在二线城市中。 在2020年1月的数据中，以30个主要城市作为研究对象，房贷利率下调为20个，上调的为10个。 下调趋势占主流。

　　当然反向思维讲，房贷利率下调力度最强的，反而是楼市价值偏低，存在泡沫的地方。及早的下调利率刺激楼市，明显对行情不自信。

　　其中，哈尔滨下调力度最大，达到23个BP; 无锡上调力度最大，为5个BP。 所以说，有时候买房就是买机会。

　　2019年巅峰时期，哈尔滨房价上涨，有的银行房贷上浮达到20%，达到5.88%，而2020年1月份，改了利率算法，直接下调20多BP，为5.21%。 按照100万的房贷，30年的还款时间计算，一前一后，省了近15万的钱款，相当于哈尔滨普通工作者1～2年的收入了。

　　无锡、南宁、苏州、郑州贷款利率目前比较高，是因为在2019年房价逆市上涨，严重违背了楼市调控的大基调，被当作典型树立“榜样”了。 除此之外还有惠州、武汉、南昌、合肥等城市也在排行之中。

　　但是接下来，可以遇见，所有城市基本没有上调房贷利率的动力，基本都是下行的趋势。

　　未来利率趋势

　　2月3日，央行发布公告，以利率招标方式开展了9000亿元的7天期逆回购和3000亿元的14天期逆回购操作，且中标利率与上次相比均下调了10个BP。

　　2月17日，央行发布公告，将开展2000亿元中期借贷便利(MLF)操作和1000亿元7天期逆回购操作，2000亿元1年期中期借贷便利操作，中标利率为3.15%，较前次下降10个基点。

　　未来央妈通过MLF，定向降息的政策新闻会越来越多，同时为了刺激实体经济复苏，MLF利率会持续走低。

　　这也是应对疫情突发事件的无奈之策。如果按照2019年中国100万亿GDP来计算，疫情期间保守估算，中国每天大概损失近3～5千亿人民币。 这还没有计算疫情对后续市场的影响。

　　当然目前社会通胀系数还是很高的，央妈不能大幅放开货币政策，否则会引来物价反噬，只能通过MLF细水长流，不违背“小水涓滴”的立场。

　　但我们总讲一句，水滴石穿，滴水成河，水在滋润大地的同时，也会溢出流入其他的渠道。 楼市正是这样，房贷利率会随水势不断下行， 购房动能就会不断积聚。

　　房地产作为目前大部分城市的主要财政来源，遭遇疫情封市，大家只能爱不敢恨，即使房价居高，但也没有了上调房贷利率抑制需求的动力。 取而代之的是想方设法救市。

　　前几天，上海、厦门、无锡、西安、南昌等城市出了政策救开发商，接下来就会有更多的城市不断放开政策，刺激购房需求，救行情。 比如日前的湖南衡阳就出台了17条新政，加快银行放贷速度，买房补贴契税等政策推上进程。

　　定向降息一波接一波，房贷利率不断走低，开发商打折抛房，地方放开政策刺激楼市……这种情形像极了2003年非典之后。

　　几点建议

　　对于今年有购房需求的刚需读者，我再给大家几条建议：

　　1、一二线城市的读者要关注疫情走势，疫情结束，楼市复苏的第一阶段是今年最好的上车时间点。 三四线则把时间放在2020年年尾，因为购房动力有限。

　　2、虽然未来会有大量的开发商打折抛盘，但一定不要人云亦云，两眼一抹黑就就图便宜上了车。自己要先给售楼处打电话询问清楚， 第一批打折出售的房子，一定是平时不好卖的，而真正有价值的“地段房”，开发商不到万不得已不会轻易放手。

　　3、机会依旧在二手房市场，尤其是三四线城市，经此一疫，二手房市场会砸个巨坑。 在巨坑中，低于市场价急于套现的优质二手房不在少数，自己要耐心去寻找，接下来我会出一期教程。

　　4、房贷利率下调是趋势，每下调一次增强一次楼市信心，连续下调几次之后，底部价值出现。 如果你所在的城市在疫情之后，出台降低首套房或二套房的首付政策，那么请果断入手。 如果你经历过这几轮楼市，就会知道，每一波房价反弹都是在“有人喊你买房”的基础上。

责任编辑：八一