大家都很熟悉“木桶效应”。

　　一只木桶想盛满水，必须每块木板都一样平齐且无破损，如果这只桶的木板中有一块不齐、某块木板下面有破洞，这只桶就无法盛满水。

　　比如，一辆车造的再高级奢华，变速箱、发动机等任何一个零部件出现问题，就意味着产品的失败。

　　比如，一个曾经在国内叱咤风云的手机厂商，几年前因为一款手机出现安全问题，如今市场份额消失殆尽。

　　大厦的崩塌，往往是从木桶中不起眼的那块“短板”开始的。

　　楼市现在就出现了“木桶”效应。

　　表面上看，销售额、销售面积、投资、施工，一切数据都是那么完美。

　　房产研究机构克而瑞近日发布报告指出：参照2018年及2019年各月销售增速，我们预计2019年全年商品房销售面积与销售金额将分别达到17.2亿平方米和16.1万亿元。

　　也就是说，今年房地产的规模依然会创出历史新高。

　　还有投资额，今年一直保持了10%以上的增速，上半年的小阳春，一度冲到接近12%的新高。

　　与此同时，从7月份开始，房企抢工期的意愿大大加强，发电量增加，水泥卖断货，上下游行业全力开动，房地产拉动经济的威力可见一斑。

　　其实，楼市那块最短的“木板”仍然没有填补，它的名字叫“供需错配”。

　　是的，17亿平米，16万亿成交额，10%以上的投资增速，千亿房企成批涌现，这些数字确实说明了房地产已经变成了庞然大物。

　　但是，这些房子都盖到哪了?大部分都是小城市。

　　数据显示，近年一线城市施工面积占全国的比例不到6%，二线城市占比在28-29%左右，三线及以下城市占比在65%-66%。

　　此外，一线城市施工面积占全国的比例不到6%，二线城市占比在28-29%左右，三线及以下城市占比在65%-66%。

　　问题是，小城市根本不缺房子住。

　　根据银河证券房地产团队的统计，2006-2010年，一线城市每年常驻人口增长约300万人，三线城市增长850万人。

　　2011年后，人口增量明显下降，2018年一线城市人口流入不足30万人，同比下降72%，三线城市从2017年起，人口变动已转为净流出。

　　京沪人口流出，是城市规模控制的结果。而三线以下的人口流出，则是近几年杭州、南京、武汉、成都、西安、郑州等强市加速虹吸的表现。

　　也就是说：没人买房的城市，房子越盖越多。反之，人人挤破头想占据一席之地的大城市，因为旧城改造成本高企，住宅供地有限，新房的供给和施工面积，却持续徘徊在低位。

　　谁敢说自己在老家和县城里没房?只不过大家都想去大城市罢了。

　　这块“短板”会造成什么影响?

　　显然，房地产整个“木桶”都会“漏水”。

　　上文提到，今年销售额可能会突破16万亿，销售面积突破17亿平米，而有六成以上的销售和施工，都是三线以下城市贡献的。

　　今年8月份，碧恒万等龙头房企在9月、10月连续斩获历史最佳单月业绩。

　　一个个光鲜的数字背后，恰恰是中小城市降价促销的开端。

　　加盖的房子却越来越多，从2020年开始，房地产的整体规模必然会走下坡路。

　　这几天还看到了一个数字，据住建部官网12月18日消息，2019年全国棚改计划新开工289万套。1-11月，已开工315万套，占年度目标任务的109%，完成投资1.16万亿元。

　　离2019年底只剩11天了，现在很多北方城市都开始停工，315万套应该就是全年的棚改总量。

　　不说2016-2017这样的棚改大年，对比2018年，315万套的总量也降低了近50%，这也就意味着，想靠拆迁户买房的“老套路”，已经行不通了。

　　对地产从业者来说，要适应人员优化、薪酬降低、福利减少的局面。对购房者来说，准备好降价促销楼盘增多的事实。

　　12月19日，经济学家李迅雷发了一篇报告，其中提到一组数字：我国商品房销售面积有望连续三年维持在17亿平米附近，如果对应到住宅销量，每年销售出去的房地产面积，大概能够容纳4000多万人居住，而且这一水平维持了3年。

　　也就是说，3年时间，卖出去的房子就足够1.2亿人居住了。

　　从2017-2019，同期的进城人口有多少?还不到2000万人。

　　显然，我们盖了太多“无用”的房子，这些房子确实拉动了行业扩张，也造就了千千万万个工作岗位，却丢失了房子的本质：供人居住。

　　李迅雷还提到了一个观点：现在的楼市，正在向“2014年”过渡。

　　一方面，住宅库存经过2018-2019年的大幅攀升后，现在已经回归到了2013年的水平。

　　另一方面，今年前10个月，房企土地成交面积下滑了16%。各线城市房价涨幅也在回落，百城中房价环比下跌城市数量达到了40个，接近2014年初的水平，70城中有一半城市出现环比下跌。

　　按照这样的“推理”，2020年，房价也会向“2014年”去过渡。

　　5年前，开发商库存积压，房价同比增速由两位数逐步转负，房地产的整个“木桶”开始“漏水”，随后才有了限购全面放开、利率打折、融资宽松、高杠杆资金入市、棚改货币化。

　　今时不同往日，但历史总是相似的。

　　唯一不同的是，“全面落实因城施策”的前提下，明年调控虽然大概率会继续宽松，却不可能重蹈曾经的覆辙。

　　比如，明年1-3月份，依然会有城市以“抢人”旗号找年轻人接盘，首套房贷利率也可能只加几十个基点，房企融资也会重回单月千亿的水平。

　　而这些措施，在势不可挡的市场规律面前，却显得有点苍白无力。

责任编辑：八一