非常喜欢小孩的马克，最终还是放弃了二胎的打算。

　　因为一想到产检、维生素ABCD、叶酸、分娩住院、奶粉、尿不湿、宝宝衣服、幼儿园学费,对了，还有胎教老师、带小孩人选、老婆不工作机会成本、益智玩具...

　　最关键的是，宝宝5岁之后还要给他腾出一张床。

　　本来就已经掏空6个钱包买的两房，未来还要置换三房。这对大城市的奋斗青年来讲，简直就是一个噩梦。

　　马克一个人这么想倒也没什么，关键是，全国的年轻人都被高房价压得踹不过气，什么结婚什么生子，还是老老实实好好工作攒首付吧。

　　近日，母婴行业流出一则颇为震撼的消息: 截至2019年11月17日，中国今年出生人口仅为1016万，按照这种趋势推算，今年出生人口或将为1100万左右，比去年将近少了30%，可以说是断崖式下跌。

　　也许表格更加直观：

　　人口到底怎么了?

　　几天前，国家也印发了一份重要规划：

　　《规划》称，应对老龄化上升为国家战略，应从财富储备、劳动力质量、养老服务等多个方面来应对养老问题。

　　为什么应对老龄化如此迫切呢?我们来了解一下现在中国的情况。

　　我国从2000到2018，60岁老年人口占总人口的比重从10.2%上升至17.9%，预计到2050年，60岁以上老人占比超过34%，到时每3个人中，就有一个60岁以上的老年人。

　　按照国际惯例，65岁以上人口比例在7%以上为老龄化社会，14%以上为深度老龄化，20%以上为超级老龄化。我国现在65岁以上老龄人口占比是11.93%，预计2030年左右达到20%，成为“超级老龄化”国家。

　　这说明，出生率下降和人口老龄化已不是危言耸听。为了应对这个问题，整个社会的资源配置、资产价值和政策导向，势必会发生巨大变化。

　　那么，大家最为关心的房地产，会因为人口而产生怎样的影响呢?

　　人口对楼市的影响

　　众所周知，房地产最实质的支撑面就是人口，过去的人口红利，带来了城镇化红利和经济增长红利，然后带来了中国房产20年的繁荣。

　　不难发现，中国在1982年和1987年的时候有两个生育高峰期，这两年诞生了大量人口。

　　而根据贝壳研究院《2018年全国购房者调查报告》显示，中国平均购房年龄在29.5周岁，按此推测，在2011和2016年这两个时间段，即82年和87年出生的这批人，在29岁左右买房的时候，市场也会迎来两个购房高峰期。

　　果不其然，2011和2016年前后正是中国房价暴涨的两个时期。

　　然而，中国的人口出生率在90年代后急转直下，到了“90后”要买房的时候，需求增量一定不比“80后”。

　　所以除非货币大量供应，楼市继续普涨的概率，微乎其微。

　　尽管作为地产相关从业者，房价继续涨对我非常有利，但我不能像部分经纪人一样，脱离数据乱跑火车，普涨结束基本是不争的事实，地产行业的红利期肯定是慢慢结束了。

　　按照中国平均寿命77岁来算，50后一代婴儿潮大概会从2027年开始相继去世，每年会有1500-1800万人离开这个世界，而那个时候的主力购房者为95后一代人，每年新增的需求大概只有1300-1600万。

　　也就是说，如果把市场模型简化一下，95后可能根本不用买房，去住50后腾出来的房子就好了。

　　中国三次婴儿潮：

　　当然，你可能会说，50后腾出来的房子大多都在农村，显然不会是95城镇化一代的选择。而且50后的房子都很破了，95后也不会去住。

　　首先，这只是个简化的模型，肯定不严谨。然后，城市的人口结构并不比农村好多少(比如武汉60岁以上人口占比是21.27%，而湖北却只有18.77%)，城市照样有大量的老龄人口，他们的离世会产生大量空房，这些房子也不见得说有多破。

　　总之，从人口来看，至少全国房价的趋势是：2027年左右，城镇化接近尾声，人口进入负增长，腾出来的房子越来越多，需求增量越来越少，房价或许进入一个异常稳定或缓慢阴跌的时期。

　　不过，整体是这样，不代表全国房价都一个走向，恰恰是人口的变化，给房地产市场传递了另一种信号。

　　中国的“新城镇化”

　　华为第一款被大家熟知的智能手机，可能是2014年末的Mate7。而在那个时候，智能手机的风口已经过去，大家对智能手机的需求，远没有12和13年百牌大战的时候多。

　　可是，即便是这样，华为依然从手机领域的一个小品牌，做成了今天的国产巨头。

　　房地产也一样，尽管大趋势已经过去，但并不代表所有城市和地段都会没落，一些足够有价值的区域，照样会在逆境中凸显其优势。

　　拿人口老龄化来说，随着当下的人口迁移成本越来越低和人口迁移趋势越来越明显。许多老人选择去气候更好、环境更美、总体更有利于身体健康、价格也不那么离谱的地方。

　　比如惠州大亚湾、珠海唐家湾、昆明西双版纳等等。

　　本来，抛弃生活这么多年的城市，不是一件现实的事情。但如果朋友们都这么做，自己或许也觉得没什么了。

　　这也许就是海南成为“东北第四省”的原因。

　　所以，老龄化带来最直接的需求增长就是养老房产和旅居房产。一旦出现像东北迁海南这种规模化迁移，下一个快速增值的地方就会出现。

　　我国目前的城镇化率在59.58%，大约处于日本60年代的水平。

　　和当年日本不同的是，日本城镇化从60%到70%这一段，人口结构非常年轻，主要靠年轻人进城来完成。到1970年，日本城镇化达到70%，65岁以上人口占比只有7%，刚刚贴到老龄化的边缘。

　　而我国现在65岁以上的人口就已经有11.9%了，等到城镇化70%的时候，65岁占比可能超过25%。

　　也就是说，我国未来10个点的城镇化，可能不靠年轻人进城，而靠新生儿出生和农村老年人去世...

　　大家也可以看到，现在许多村子都出现了“空心化”的现象。村子里只有零星一些老人，年轻人该走的，早就走光了。

　　所以，未来10年的实质城镇化动力也许并不那么足，像日本的高速发展期一样1年1个点或许有点乐观了。

　　那么，现在所谓的城镇化，就并不一定是农村往城里走，而我们所看到的的人口迁移，更多的是从三四线城市和县城，往一二线城市聚集。城镇属性与农村属性并没有改变，改变的是城镇的能级。

　　以上，无论是老年人的养老迁移，还是年轻人的跃迁，都可以称之为现在的“新城镇化”。

　　这些新城镇化带来的需求，依然可以继续支撑一线、强二线、环一线和优质旅居城市的房价。

　　结

　　1.在出生人口下滑剧烈的情况下，往人口净流入的城市极其城市群配置房产，显然更为保险，反之那些人口净流出的三四线城市，不仅没有人口支撑，养老造成的财政压力更是巨大，房价则更加有风险。

　　2.全国普涨基本宣告结束，2027年全国均价或见顶。但人口不断聚集的城市和旅居环境得天独厚的地方，依然有很大潜力。

　　3.毫无疑问，养老产业的前景越来越广阔，养老地产也可能会成为一块香饽饽。足够有价值的养老服务，还可能受到国家补贴。

　　4.后续可能会有更多的鼓励生育政策出台，去年我在年终秀提到的开放计划生育，或许就在不远的未来。

责任编辑：八一