记者 | 杨冰柯

　　成立仅9年的新力地产即将登陆资本市场。

　　10月29日，新力控股宣布了全球招股计划，将发售5.294亿股，每股3.30港元–4.25港元，集资额约为17.47亿至22.5亿港元。

　　对于募集资金，新力表示将60%用于现有项目开发建设、30%用于偿还项目现有计息借款、10%用于一般业务营运及营运资金。

　　如果一切顺利，新力的股票将于11月15日正式在港交所开始买卖。

　　今年5月24日新力正式在港交所递交了招股书，5个多月后，在10月23日通过了港交所聆讯，这意味着新力离上市仅一步之遥。

　　2010年起家于江西的新力地产，在房地产行业被认知是因为其可观的增速。数据显示，2015年新力的销售规模为45亿，2016年的销售规模为161.3亿、2017年销售规模为428.1亿，2018年销售规模为887.3亿。

　　新力的规模追逐发力于2016年，在2017年的销售增速达到165.41%，成为当年销售规模增速最高的房企。

　　成为行业黑马后，新力董事长张园林先是在2017年将总部搬迁至上海，2018年又趁胜直追将销售目标定为800亿，开始冲击1000亿。

　　据克而瑞榜单显示，今年前9月新力的销售额为489亿，排名全国房企第39位。

　　从2019年的情况来看，新力的规模诉求没有停下。根据不完全统计，2019年他们已经在上海、成都、福州、山东烟台、山东潍坊、江苏无锡、浙江温州、安徽合肥、广州等城市拿地。其中，至少在成都拿下了3宗地块。

　　大规模拿地，也考验着新力的开发运营能力。以广州项目为例，9月，新力通过子公司新力海石房地产开发(广州)有限公司获得广州百亿级旧改项目95%的股权，项目占地面积约23.85万平方米。

　　一边高速扩张，另一边对资金需求量大也继续打通融资渠道，赴港IPO成为新力不得不做的选择。

　　根据新力招股书，截至2016年、2017年、2018年及2019年4月30日，新力的银行及其他借款以及公司债券总额分别约为64.37亿元、166.75亿元、221.03亿元及264.69亿元。同时，截止2018年末，新力的净资本负债比率为240%，在行业中处于高位。

　　除了银行借款外，信托是新力的另一大融资来源。以2019年4月30日的数据为例，在总计264.69亿的负债中，银行借款有110.22亿、信托融资有140.91亿，信托超越银行贷款成为新力最重要的融资方式。

　　信托的融资成本相对银行要高，新力披露的数据显示，其信托融资的成本绝大多数位于8%-11%之间，还有成本超过13%。

　　对于依赖信托融资的新力来说，在监管层于今年7月份对房企信托融资按下了暂停键后，他们急需拓宽其他融资渠道。

　　根据新力披露的信息，上市募集的资金约60%将用于现有项目开发建设，具体看，这其中的约20%将用于成都双流92亩地块开发、约30%用于无锡滨湖120亩地块开发、约10%将用于合肥新站102亩地块开发。

　　这些项目都是今年新获取的项目，如果用成功上市募集的资金，将会降低这几个项目的综合开发成本。

　　根据新力的招股书数据，截至2019年3月31日，旗下有101个项目，覆盖10个省24个城市，主要在江西省、大湾区以及长三角地区。

　　总土地储备约为1480万平方米，其中，江西省的土地储备占比达到52.6%，是布局最重的一个省份。南昌和惠州又是两大重仓的城市，这两个城市的土储也占到50%以上。

　　值得注意的是，新力开疆拓土的方式主要是在二级土地市场的收并购，一度被称为江西“二手地主”。

　　以重仓的惠州为例，新力于2016年进入惠州，不到两年时间惠州项目就已经拓展到21个。新力副总裁佘润廷曾表示，公司项目基本都是通过收并购形式取得，收并购项目在新力整个项目中占到80%。

　　二手地一般都或多或少有一些历史遗留问题，这或许会加大新力的开发难度。

　　在如今地产行业整体面临压力的背景下，赴港上市将只是新力发展历程的一个阶段，后续如何继续保证快速增长，同时降低负债和融资成本，是他们需要长久面对的问题。

责任编辑：八一