杨光华 现在，楼市这么惨，地产公司暴雷，房价都在跌，二手房也卖不出去。

　　你还敢说，房价要涨。

　　物极必反。这里，我告诉你房价的未来。

　　先说结论，房价上涨，不是普涨，而是有区域、有类别的涨。

　　一是，不是所有城市都涨，而是指一线城市与像武汉这样的核心二线城市。

　　那些三四五线线城市与小县城，已没有机会。

　　二是，不是所有房子都涨。

　　郊区的房子、新区的房子，以及中心城区的10年以上房龄“老破小”，很难再涨。

　　郊区与新区涨不动，是因为政府无力再扩张，核心资源留在中心城区。

　　老的二手房，就是持续贬值的过气资产。找到接盘侠，能抛就抛，该置换更优质的中心资产。

　　再说我看到的两个前兆。

　　第一个是超大特大城市的城中村改造。

　　今年以来，国家加速推进城中村改造，速度非常快。

　　各种会议、细则，详细解释了改什么，怎么改。

　　一些原本不拆、拆不动的城中村，可能在这波浪潮中被拆除。

　　拆迁之后的净地、改善住房需求，将间接带动房价上涨。

　　同时，此举为地方带来财政与税收。这是此前10年城中村改造所验证过的规律。

　　武汉属于全国八个超大城市之一，也必然从中受益。

　　第二个是取消土地限价。

　　这个规定，表面上是对土地市场的政策，与买房没有直接联系。

　　这条政策之前，是控制高地价，达到控制高房价的目的。如今，价高者得，高地价之后，就是核心区域的高房价。

　　像武汉这样的城市，在内环再出3万+地块。一批批老城区的地王，将变相拉动这些核心区域房价。很多价格大跌的中心城区，房价预期就差几块高价地。

　　如果把这两条前兆，放在一起看。

　　大拆迁、高地价，将引发核心城市、核心地段的高房价。

　　准确地说，像武汉这样的核心城市、核心地段的豪宅、高端改善住宅，不再有备案价格限制，房价持续走高。

　　如今的政策，越来越清晰：让市场回归市场，让保障回归保障。有钱人买豪宅，没钱人住保障房，不要每天指望房价大跌。

　　如今的房价很透明，大家都能算出一个新盘的合理价格：地价、建安成本、资金成本、利润等。什么价格，是合理价格，真跌假摔，一清二楚。

　　前三季度，国家经济数据显示，拖后腿的是房地产行业。房地产投资、土地出让、新房成交均下跌。

　　当取消限购等政策效果衰减时，政府如果想短期拉高房地产行业，可以做的动作，远不局限于上述两大前兆。房地产行业在四季度拉上去后，全年经济就有大回升。

　　超过3年以上的市场盘整，即将结束。新周期，即将开始。从1-3年的短周期看，这两大前兆也暗示了上述城市的房价趋势。不要被眼前的跌跌不休所迷住双眼，而要看见大多数看不到的未来。

　　文|杨光华(地产写字人)观点新媒体专栏作者

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