每一片土地都是有主人的，但是现在国家有土地使用权转让的说法，土地是可以合理进行转让的。但是在签订合同的时候有些人不懂，就会被合同中的条例进行约束，简单来说就是没有法律效应的。那么土地转让协议合同效力的裁判规则是什么呢?

　　1、约定出让方应缴纳的税款由受让方负担合法有效

　　根据合同法关于意思自治的原则：只要转让合同约定的条款是双方真实意思表示，则该约定不会导致国家税款流失，不违反法律的强制性规定，应当认定合同有效。

　　2、转让土地时未完成投资总额25%的合同效力

　　根合同法规定：违反法律、行政法规的强制性规定而无效的合同是指违反了法律、行政法规中的效力性强制性规定。《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中关于“完成25%投资总额”的规定是法律、行政法规中的管理性强制性规定。因此未能满足该条规定的土地转让合同因并非违反了效力性规定，仍应认定该合同合法有效。

　　3、以股权转让为名收购土地的股权转让合同应认定为有效

　　股权转让合同受让人欲通过控制出让人的方式开发使用土地，该行为属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为。合同中基于股权转让而就相应的权利义务及履行方法进行的约定没有改变股权转让人，也没有变动土地使用权的主体，《公司法》中有关股权转让的审查范畴，而不属于土地管理法律法规的审查范畴。合同内容未违反效力性强制性规范的，应认定股权转让合同有效。

　　4、出让方根本违约导致受让方不能取得土地的，应赔偿受让方土地溢价损失

　　与房屋买卖纠纷中房屋出卖人赔偿买受人房屋溢价损失一致。土地转让方根本违约导致受让方不能取得土地，应赔偿受让方损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的预期利益，即土地溢价。

　　5、房屋联建合同约定提供土地使用权的当事人只收取固定收益的，应认定为土地转让合同

　　合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人只收取固定收益，既不存在按照投资比例进行利润分成的约定，也不存在承担该项目开发经营风险的约定，不具有合作开发房地产合同所必需的“共享利润、共担风险”条件，应认定为建设用地使用权转让合同。

　　6、一地数卖且均未办理变更登记，先合法占有投资开发土地的受让方优先取得土地

　　同样的，与一房数卖纠纷裁判性质相同。土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同均有效且均未办理土地使用权变更登记手续的，先行合法占有投资开发土地的受让方优先取得土地。

　　7、土地转让登记备案合同与实际履行合同价款约定不一致的，以实际履行合同价款为准

　　土地转让双方签订阴阳合同，一份用于向土地管理部门登记备案，一份用于实际履行，用于登记备案的土地转让合同仅是双方办理登记备案之用，其效力仅及于登记备案，土地转让价款应以实际履行的合同为准。

　　8、转让被查封的土地的转让合同合法有效，但受让方无权请求变更登记

　　根据合同法的规定，对于当事人的真实意思表示的转让合同，即合法有效。但在解除查封前，土地使用权转让合同不能发生物权变动的效力，因此受让方不能直接请求变更地籍。

　　9、出让方的土地使用权灭失后,受让方不得请求以其它土地替代履行

　　土地使用权转让系特定物转让，不同位置、用途、不同地质构造及其他外部条件的土地均是特定、唯一和不可替代的。特定土地使用权在法律意义上灭失后，构成法律上的不能履行，因此受让方不能请求以其他土地替代履行。

　　10、土地出让方未取得权属证书，也未经政府同意转让，土地转让合同依然有效

　　土地转让方未取得权属证书、未经有批准权的政府同意转让或者未缴纳土地出让金的事实不影响土地使用权转让合同的成立和法律效力。

　　11、土地出让金是否缴纳属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容,土地转让合同依然有效

　　土地出让金的缴纳问题，属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容，缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。

　　12、政府拟对土地重新拍卖，不构成土地转让合同的法定解除

　　土地转让合同签订后，政府拟收回土地，对土地重新拍卖，不属于《合同法》规定的合同法定解除条件，该转让合同依然有效。

　　13、转让价格低于市场价格或政府未行使优先购买权，均不导致合同无效

　　土地使用权转让价格明显低于市场价格的属于转让双方的意思自治情形;政府未对低价转让的土地使用权行使优先购买权不属于《合同法》规定的合同无效的法定情形。因此该转让合同仍有效。

　　14、土地转让合同签订后土地被政府收回或未交付土地的，不影响合同效力

　　合同约定内容是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定是判定合同效力的唯一法定依据，合同履行过程中发生的事实，不影响合同效力。

责任编辑：八一