作者：公子小白

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　　2020年5月26日，本号写过一篇名为《答案来了!2020年，房价尘埃落定!》文章，在那篇文章中，本号对于今年中心城市房价走势的结论是：

　　2020年中心城市的房价，会继续上涨，但不会有大的波动。

　　如今半年过去了，所料大体不差，只是有个别城市过分躁动不安了。

　　当时得出这个结论的逻辑是：

　　1、在特殊时期冲击下，多数城市放松了调控，且获得了管理层默许，只要不触碰调控红线，基本都可以适当调整。

　　粗略统计，上半年放松调控外加鼓励购房的城市，超过了100个。

　　2、经济环境。

　　特殊时期对经济的冲击，不可小觑。哪怕我们已经复工复产，哪怕二季度经济回暖明显，但我们的进出口大户美国、巴西和印度，仍在肆虐之中。

　　截图来源于国家统计局

　　可以说，只要全球没有彻底控制住特殊时期，我们的产业链条、我们的外贸，就难以彻底恢复，经济复苏难度，也就摆在了那里。

　　3、货币宽松。

　　上半年，我们降息了两次降准了一次。尤其是4月份，与房贷相关的5年贷款利率直接降低了10个基点，创下了近年来最大力度降息。

　　此外，管理层在上半年的重要会议上明提出，稳健的货币政策将更加灵活适度，保持广义货币M2和社会融资规模增速明显高于去年。

　　这意味着M2增速又要加快了，M2增速与GDP增速之间的剪刀差又要拉开了，货币贬值速度要加快了。

　　最终导致的结果是，房价上涨动力更强。

　　4、人口力量。

　　中国城市化已经进入了2.0时代，也即大城市化、城市群化、都市圈化的时代。

　　在1.0时代，人口主要从农村进入城市。到了2.0时代，人口从农村、从小城市，开始大规模向中心城市、以中心城市为核心的都市圈和城市群汇聚。

　　有此四点，中心城市的房价很难不涨。

　　02

　　很难不涨基本已经形成共识，2020年下半年，中心城市也仍会维持上涨势头。

　　尚未形成共识的，是不能有大的波动。

　　对于这一点，近日管理层通过两个大动作，释放了房价不能有大波动的明确信号。

　　第一个大动作：深圳八大部门联合开启了“里程碑”式的调控，开启了下半年楼市调控的大幕。

　　关于深圳的大调控，本号前几天有专门撰文分析，内容包括有八条，主要涵盖深户购房需落户满3年且社保满3年，非深户需社保满5年;在豪宅认定方面，增加总价750万元限制;将个人住房转让增值税征免年限由2年调整至5年。

　　这几天，深圳又出台了细则。

　　已在深圳市连续缴纳社保或个税满5年但入深户未满3年的，具有购房资格。深户已缴3年以上社保，因工作调动等原因导致社保断缴，则不具备购房资格。

　　可以看到，在深圳购房，以后主要看社保。无论落没落户，有5年社保，无房人士就可以买房。而即便是深户，没有缴纳满三年社保，也不能买房。

　　深圳是第一个针对户籍人口设置购房门槛的城市。力度可谓空前。

　　这道新政，是在管理层授意之下发布的。在深圳出台之前，住建部光顾了深圳，之后深圳去往中国调控第一城长沙取经，归来后就发布了。

　　上半年，深圳楼市火热异常。根据国家统计局公布的数据显示，深圳上半年二手房价格领涨全国。

　　也正因此，才惹来了里程碑式的调控大招。

　　在深圳之前，同样火热异常的杭州、宁波和东莞也遭遇了新一轮调控。

　　深圳里程碑式的调控，给上半年躁动不安的楼市划上了句点，也为下半年楼市调控，拉开了序幕。

　　它告诉我们，管理层调控楼市、稳定房价、不让房价有大波动的决心，从来未变过。

　　本号预测，下一个可能遭遇调控的，是成都。因为成都楼市的火热，并不比杭州、东莞、宁波逊色。

　　第二个大动作：继续不降息。

　　昨天(7月20日)上午9点半，“全国银行间同业拆借中心”公布了新的LPR(贷款市场报价利率)，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。

　　两个利率均维持不变，这意味着我们已经连续4个月，没有降息。

　　理论上来说，我们仍有降息的需求。

　　尽管我们二季度经济复苏超出预期，二季度GDP同比上涨了3.2%。

　　但正如上面所说，只要全球特殊时期没有彻底控制住，我们的经济复苏难度依旧不小。更何况，还有特朗普这个不确定性在这里，美国大选越来越近了。

　　饶是如此，我们依旧选择不降息。

　　一方面，我们是想把好钢用在刀刃上，为后续的不确定性预留出更大的政策空间。

　　另一方面，是因为上半年楼市、股市太过躁动，不能再降息刺激它们了。不能让资产泡沫过大，以免在与美国博弈的过程中，太过被动。

　　总而言之，不降息，目的之一，就是不想让房价有大的波动。

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　　以此来看，下半年，如果还有哪个城市敢冒尖房价，那就是自己找虐，棒槌随时会加身。

　　但是，我们也不能因为担心楼市，就不再降息。

　　下半年如果有黑天鹅事件发生，比如特朗普找茬，比如特殊时期又爆发，我们仍需要降息，来以应对不确定性。

　　但也有两全其美的办法，既能降息应对不确定性，又不至于刺激房价，带来大波动，那就是定向降息。

　　因此，本号预测后续更多的是定向降息，直接给需要的行业和企业，定向滴灌，而不是雨露均沾式的降息。

责任编辑：八一