库存大增、房价增幅放缓，另一方面政府还在可劲儿卖地，前两年还在撒欢儿的福州楼市，处境似乎变得微妙起来!

　　据相关媒体报道，福州新建商品住宅可售面积已连续7个月递增，截止6月中下旬库存量达620万方。去化周期近24个月左右，典型的供给过剩

　　要知道，其去年3月份时新建商品住宅的库存量仅有297万方，也就是说仅1年多点，福州楼市库存量就增长了1倍左右。增幅还是有点猛的。

　　当然我们可以解释说，福州楼市受到了疫情影响，库存增加是情有可原的。

　　这里面是有一定的疫情因素，但考虑到，福州楼市库存从去年3月触底后就一直在增长，到8月时增长了23.6%，此后因金九银十行情出现回落，但10月过后，库存量再度持续性攀升直到现在。

　　所以，福州一手房库存大增，里面肯定有些疫情因素，但市场原因是占大部分的。

　　另一个值得关注的是，那就是伴随着库存大幅增加，福州楼市一手房房价涨幅也在以肉眼可见的速度放缓。

　　

　　至于2018月5月的负增长，主要是“有形之手”的力量造成，在上半年，福州收紧了楼市调控。从时效性上讲，一般政策刚出来的那段时间对市场冲击是最大的。事实上，到下半年，福州一手房价同比增幅便恢复正增长，到年底时同比增幅达8.5%。

　　所以，对这个偏离值没必要过度解读。

　　但到了去年5月份后，其一手房价同比增幅出现了明显回落，而这段时间，福州并没有进一步收紧调控，考虑到其与库存的大幅增长同步，所以，这一现象应该是在当地楼市环境相对稳定的情况下，市场自然博弈的结果。

　　换言之，福州楼市现有调控力度下，市场能量已出现不足，羊毛已经被薅的差不多了。这与2017/2018年，福州收紧楼市调控伊始，房价仍猛如虎的情况相比，有了本质性的变化。

　　对此，那些身在福州楼市一线的从业者有着更深刻的感悟，有的表示“早在库存激增拐点来临之前的2017年下半年和2018年上半年，火热的楼市与高企的房价就已经透支了福州购买力，导致出现后来的楼市寒冬与库存高企。”

　　虽然当地从业者也感受到了这些年福州房价的过快上涨，但让房价下降个百分之二三十也是不太现实的。

　　于福州官方而言，若不想任由库存继续猛增下去、危如累卵，最终量变引发质变，有如下几个选择

　　一是，压制供给。但这一条显然有难度

　　2019年福州卖地收入1230亿元，同比增长63.7%;2020年1-5月，福州市土地出让金收入491亿，同比增长18%。地卖的那么嗨，也就意味着未来的新增住宅供应量将有增无减。

　　当然，这里面又涉及到另外一个问题，福州为何卖地这么积极?这里只说一点，福州的一般公共预算处于赤字状态，而且赤字额在逐渐增大。

　　二是，直接放松调控。但，这是禁忌。

　　从驻马店、宝鸡、广州等城市先后挨板子的情况看，估计福州不会踩红线的。

　　三是，放宽人口落户，以抢人才之名，间接做大买盘量。

　　既是说，曲线救楼市。事实上，福州已经开始这么做了。

　　上个月，福州市人民政府网站发布《关于鼓励高校毕业生来榕就业创业的若干措施》，采取本硕博落地奖励、全面放宽落户限制等措施，积极吸引高校毕业生来榕就业创业。

　　对纳入福州市“引进培养千名博士”计划的博士研究生，落地后奖励30万元，分3年等额发放。

　　国内“双一流”高校、境外著名大学、国家级研究机构全日制硕士研究生、本科毕业生来福州市企业工作，给予硕士每人3万元、本科生每人1.5万元奖励。

　　教育部直属重点师范大学应届普通全日制本科免费师范生来榕任教，试用期满合格后，给予每人3万元奖励，并在6年服务期内(含试用期1年)每年发放2万元补助。

　　这可都是未来的楼市接盘侠呀。

　　这步棋还是很有必要的，作为一个省会城市、区域性中心，近几年福州城市常住外来人口的增长，难言理想。再不下手抢人，日后即便想抢都没机会了。

　　当然，可能有人会说，福州的房价都破4万了，即便招来了接盘侠，怕也接不了多少。是有这个问题，但也应看到，招接盘侠的目的不是让他们拉高房价的上限，而是为下限拖底。

　　当下，福州有一点相对好的是，其房价及供应量呈现出的结构梯恰好与城市发展战略大方向相一致。

　　根据规划，福州的城市重心是往东南方向走。而这些年，也确实在将增量核心的资源往这里导。

　　如福州第二机场就落在东南海面上的平潭岛上;而福州自贸区，也主要落在了位居东边、属于主城五区之一的马尾区，及外围的平潭。

　　值得一提的是，除了市中心板块的鼓楼区、台江区房价整体较高外，北面的晋安、南边的仓山次高;西边的闽侯区(城市发展重心不在这边不过多考虑)、东边的马尾、东南的长乐都算不上高，至少不是高不可攀的那种。而大量的供应也主要集中在这些区域。

　　而外来人口一般多会沿着城市主轴走分布、落脚，所以，福州楼市明显的梯队差又恰好给了他们上车的机会。不像深圳，城市的发展主轴一直沿着西海岸向北走，而这条线上的房价又是深圳城市内部最高的，反而大大提高了外来人才落脚的成本。

　　回头看，从福州这几年土地供应及房价表现来看，确有其激进的一面，就如福建房企一样趁着风口，大快干上。

　　值得一提的是，福州楼市又是一个典型的本土房企当道的城市。如下图，虽然有所好转但整体水平仍处于绝对高位。

　　所以，福州楼市供给过剩，与福建房企老板骨子里的那股激进劲儿，难免说没有关系。

　　若福州能把增量做起来，控制库存增速，最好能下降，重仓福州的福建籍房企还能睡个安稳觉，但若没有达到预期效果，本就钱紧的福建房企，怕又要卖家当过日了。

责任编辑：八一