日前，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清日前在《求是》杂志撰文指出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，当前房地产金融化泡沫化势头得到遏制。

　　随即，金融系统传出，内部开始对房企进行量化分级管控，限制负债率过高的房企的发债和融资规模。房地产的头部企业受影响明显，对于陷入资金困难企业来说更是雪上加霜!

　　房地产市场在经历了疫情之后，虽然迎来了迟到的小阳春，拿地和销售均出现产销两旺的行情，但深圳等城市出现的房价不合理暴涨行情，引发了新一轮强力调控措施的出台。

　　在如此复杂的市场行情和政策变化之下，很多人纷纷询问，现在还适合买房吗?下半年房价会涨还是会跌?

　　要回答这个房地产的灵魂之问，让我们先来分析一下目前房地产市场的基本面。

　　影响房价的几大因素为：经济增长，收入增加，货币供应量，杠杆率，债务情况、政策预期。

　　首先，经济增长是推动房价上涨和房地产市场健康发展的最根本因素，抛开经济增长谈房价上涨那是货币贬值。目前，疫情之后，我国经济恢复较快，增速从负转正，二季度取得了超预期的3.2%的增幅，从全球范围来看，是很不错的成绩，可以视为利多因素。但需要注意的是经济仍然低去年的经济增长速度。

　　其次，从居民收入增加的角度来看，就很不乐观了。大部分行业和经营利润和居民的收入都没有增加，甚至出现了明显的下降，只有互联网和证券金融投资等少数行业和从业人员收入大幅增加，社会收入差距近一步拉大。因此，可以预见在普通住宅中的刚需性产品有明显的销售压力，而部分改善或豪宅类产品有一定的机会。

　　第三，为了对冲疫情给经济带来的负面影响，管理层在一季度增加了货币投放，部分资金难以避免地会注入楼市。这也是在二季度房地产销售迅速回升的原因之一，也是『货币放水更应该买房』，『买房可以避免货币贬值』等热门论断的基础。

　　但货币供应量在一季度迅速放大之后，在二季度开始收缩，央行明确不搞大水漫灌，不搞零利率，货币投放增速放缓，利率连续三个月保持稳定。加上政策利好股市，大量资金进入股市，资金并没有出现大量进入房地产业的情况。加之房价涨幅明显的区域升级了限购措施，5、6月出现的房价上涨势头得到迅速控制。

　　第四，居民住户贷款率从2018年上升到53.2%高位以来，上涨的空间越来越小，居民负债率居高不下，一直保持在50%左右的水平，但贷款增速却迅速下降到了30%以下。因此，除了少数房价过度金融化如深圳、郑州等城市之外，能够进入楼市的资金有限，形象的说法就是韭菜长得太慢了。

　　第五，房地产行业的头部企业普遍追求快周转，本来负债率就偏高，突如其来的疫情，让房企的负债也出现了大幅攀升，数个头部企业负债超过万亿。监管部门开始对房企融资设限，以降低房地产给金融带来的不稳定性，这使得房企在面临销售回款减少的同时，融资又受限制。

　　在双重压力之下，部分债务过高，销售率低的房企立即陷入困境，债务违约频现，走在破产清算或被收购的边缘。

　　最后，从政策面上看，房住不炒的主基调没有任何变化，主管部门多次叫停各地的变相放松政策，同时点名房价上涨过快的城市。房价上涨过快的城市不得不纷纷升级限购措施，以降低房屋的周转和变现能力，调低市场对房价上涨的预期。

　　同时，监管层还罕见地提示房地产过度金融化有风险和危害。郭树清称，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。既满足房地产行业平稳发展的正常需要，又避免因资金过度集中出现更大风险。

　　这一提法是近年少有的，之前的调控政策，多数是从民生的角度考虑。这次将房地产的债务风险提到金融安全的角度，表明了管理层对房价上涨的容忍度进一步下降。

　　有人说楼市就是政策市，为什么把政策因素放到最后呢?

　　其实，政策对房价的影响在短期内看是最明显和有效的;但从长期来看，却是最没有效果的，这也就是为什么房价调控了15年，房价却上涨了10倍的根本原因。

　　因此，分析完以上的6个因素之后，发现，除了经济恢复较快，经济增长算是支持房价上涨的因素中，1个利好，1个利好减弱，4个利空。

　　因此，可以判断，房价从金九银十到年底的时间内，会保持平稳偏下降的整体格局。其中：

　　一线城市中北上广会保持低增长，深圳房价会小幅回落。

　　二线城市中除杭州房价会有进一步上涨的能力外，多数城市如南京、济南、合肥、福州等会保持平衡，西安、成都、武汉等近年房价上涨过快的城市，房价会出现回落。

　　三线城市无论房价涨跌，均不适合投资，因为二手房的变现会越来越困难。

责任编辑：八一