赣州综合保税区，各乡(镇、街道)、赣州新能源汽车科技城管理处，区直、驻区各部门(单位)，区属各国有企业：

　　经研究同意，现将《迎宾大道两侧城市更新工作推进方案》印发给你们，请结合工作实际，认真抓好贯彻落实。

　　赣州经济技术开发区党政办公室

　　2020年4月27日

　　迎宾大道两侧城市更新工作推进方案

　　迎宾大道是我市中心城区重要的对外交通主干道，沿线两侧土地利用效率低，城市形象落后，亟需进行提升改造。为加快推进迎宾大道两侧城市更新工作，根据《江西省人民政府关于实施“节地增效”行动的指导意见》(赣府发〔2019〕5号)和《赣州市人民政府关于同意在迎宾大道快速路两侧开展城市更新试点的批复》(赣市府字〔2019〕82号)等文件精神，结合我区实际制定本方案。

　　一、指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实中央、省、市和区决策部署，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，坚持最严格的节约集约用地制度，以迎宾大道城市设计成果为指导，逐步推进迎宾大道两侧存量建设用地再开发，提升城市人居环境、完善城市功能配套，实现城市高质量发展。

　　二、工作目标

　　坚持“规划引领，政府主导，企业自愿”原则，按照先易后难、以点带面要求有序稳妥推进，在2020-2022年三年内分期分批逐步实施迎宾大道两侧城市更新，力争2020年全年收储现状国有建设用地约2000亩，并进行公开挂牌出让。

　　三、城市更新

　　(一)城市更新模式

　　遵循迎宾大道城市设计成果，采用“工改工”“工改商”和“工改居”两种模式推进迎宾大道两侧城市更新。

　　1.“工改工”模式

　　(1)维持工业生产。“亩均效益”较高、建筑状况较好且符合城市规划、环境保护、安全防护等要求的企业，可提出申请并经区管委会批准，在不改变土地性质和不影响城市规划实施的情况下进行改建，继续发展生产、升级产业。

　　(2)开发建设产业园。“亩均效益”低、建筑品质较差，无意愿再从事工业生产的企业，可向区管委会提出城市更新申请，经批准可在保持工业用地性质不变的前提下，投资建设中小企业孵化器、科技产业孵化器、工业研发等新兴工业产业，打造产业园区。企业应自持并承诺经营不少于30%的产业计容建筑面积，其余部分可根据《江西省国土资源厅关于印发标准厂房不动产登记有关问题处理意见的通知》(赣国土资字〔2016〕41号)办理不动产权进行销售。

　　建工业产业园不改变工业用地使用性质，不需补缴土地出让金,土地权属人为工程建设申报主体。

　　2.“工改商”、“工改居”模式

　　企业提出申请并经区管委会批准，可进行“工改商”或“工改居”。根据国家现行政策要求，“工改商”“工改居”采取政府先行收储后再公开出让模式，以协议搬迁方式进行，具体分以下两种情形：

　　(1)协议搬迁，净地交付。对企业工业用地及地上资产进行评估，就搬迁补偿协商一致后，签订搬迁补偿协议;将土地按规划用途净地评估予以公开出让，并将地上建筑物全部拆除到位形成净地后交付给土地竞得人;土地出让成交后，区管委会在3个月内支付补偿款和搬迁腾空奖励给企业。

　　(2)协议搬迁，带资产交付。对企业工业用地及地上资产进行评估，就搬迁补偿协商一致后，签订搬迁补偿协议;将地块内具有保留价值的建筑物与土地一并公开出让，出让后将不予保留的建筑物拆除到位，将土地及保留建筑物交付土地竞得人;土地出让成交后，在3个月内支付补偿资金和搬迁腾空奖励给企业。

　　保留建筑物认定：地块内符合城市规划要求、具有保留价值的建筑物，由企业向区自然资源部门提出申请，经批准后予以保留，与土地一并公开出让，保留建筑计容建筑面积纳入出让用地容积率计算范围内。

　　(二)城市更新单元划分

　　为实现城市建设意图，原则上以城市设计规划路网围合区域作为城市更新单元，该单元需整体改造、开发。单元内涉及多家企业的，需各企业协商一致共同申请实施。

　　(三)城市更新程序

　　企业应向区自然资源部门提出进行更新的书面申请，并经区管委会批准后方可实施。申请材料主要如下：

　　1.迎宾大道两侧城市更新申请表(详见附件1)。

　　2.申请主体身份证明文件(公司及法人代表)。

　　3.最小更新单元内有多家企业的，各企业应签订同意共同改造协议书，并明确唯一申请主体。

　　4.申请“工改工”建设产业园区的，需由申请主体提交《产业园区投资建设方案》。

　　(四)基础设施及公共服务设施

　　1.“工改工”维持工业生产模式的，改建内容不得占用城市设计中明确的道路、广场、学校、绿化等公共服务和基础设施用地，除急需建设的道路外，其他各类公共服务和基础设施设施原则上暂不实施。

　　2.“工改工”建产业园模式的，更新单元内规划的城市道路、绿地等公共设施由企业无偿代建。

　　3.“工改商”“工改居”模式的，企业土地经政府收储后，应扣除规划城市基础设施、公共服务设施用地再进行公开出让。地块周边规划的城市基础设施、公共服务设施根据建设需求纳入出让地块的规划条件，由土地竞得者无偿代建。

　　城市基础设施、公共服务设施代建成本将纳入土地评估成本中，综合考虑。

　　(五)搬迁补偿形式

　　迎宾大道两侧城市更新项目内企业搬迁均采用货币补偿方式进行补偿。具体包括：房屋、土地价值的补偿，搬迁补偿，停产停业损失补偿，附属房、附属设施补偿。

　　(六)企业搬迁费用的确定

　　企业土地、地上建筑、设备资产、停产停业损失等费用必须由具有相应资质的房地产价格评估机构、资产评估机构进行评估，再按照《关于我区国有(集体)土地上房屋及企业、苗圃、砂场、砖厂、家禽养殖场等资产实行评估搬迁搬迁的评审复估操作办法》(赣经开政字〔2018〕245号)进行评审复估确定。

　　(七)奖励政策

　　1.建设产业园区的，可享受《关于进一步支持建设和使用标准厂房的指导意见》(赣工信园区字〔2019〕417号)等文件的奖补和支持政策。

　　2. 协议搬迁的，凡在土地出让成交之日起30日内完成搬迁腾空交付的，按被搬迁房屋、土地价值(不含保留建筑物价值)的5%给予搬迁腾空奖励;在土地出让成交之日起30日内未完成搬迁腾空交付的，不给予搬迁腾空奖励。

　　3.搬迁腾空奖励凭腾空验收单发放。

　　(八)搬迁腾空及补偿款支付

　　1.协议搬迁的，搬迁期限为自土地出让成交之日起30日内完成搬迁腾空。

　　2.补偿款自土地成交之日起3个月内支付到位，企业完成搬迁腾空后，经验收符合搬迁腾空奖励发放的，在验收后3日内支付搬迁腾空奖励。

　　3.自企业原不动产登记证权属证书注销之日起，至补偿款支付之日止，按补偿款年利率7%计息给企业。搬迁腾空奖励不计息。

　　(九)留用地开发

　　在城市更新范围内的商住村组留用地开发，按《关于明确我区村集体商住留用地开发有关事项的通知》(赣经开留用地办字〔2019〕09号)文件执行，统一由赣州建控集团与村委会合作开发建设。

　　(十)其他事项

　　1.建设工业产业园区的，土地使用年限以原土地证载年限为准，不再增加。工改商、工改居在土地拍卖成功之日起重新计算土地使用年限。

　　2.建设工业产业园区的，企业可自主投资建设，也可合作投资建设。

　　3.涉及其他特殊宗地(公租房用地、军事用地等)城市更新开发的，报市政府批准同意后再实施。

　　四、组织领导

　　成立区迎宾大道两侧城市更新工作推进领导小组，全面负责迎宾大道两侧城市更新工作的组织、协调、检查和重大事项的研究、决定。

　　组 长：李明生 区党工委书记

　　第一副组长：陈水连 区党工委副书记、管委会主任

　　常务副组长：杨小妹 区党工委委员、管委会副主任

　　副 组 长：黎佐绩 区管委会调研员

　　廖江华 区管委会调研员

　　吴汉波 区管委会调研员

　　张雪刚 区城管局局长

　　成 员：吴小梅 区财政局局长

　　冯 钰 区经发局局长

　　李 鑫 区招商局局长

　　翁毅军 区住建局局长

　　熊忠森 区企工局局长

　　朱绍伶 区税务局局长

　　谢一洪 区房管所所长

　　刘 丹 区公管处主任

　　黎明莉 区征迁办主任

　　王玉椿 区市场监管分局局长

　　谢建忠 区城管执法分局局长

　　罗文忠 区生态环境分局局长

　　刘 巍 区司法分局副局长

　　刘洪健 区自然资源分局负责人

　　肖上清 黄金岭街道办事处主任

　　毛伟求 蟠龙镇镇长

　　胡 昊 赣州建控集团董事长

　　魏华东 区供电公司经理

　　根据需要，指挥部下设6个职能工作组，各组组长及人员另行下文通知，各组职责如下：

　　(一)办公室(兼综合协调组)

　　工作职责：负责指挥部的日常工作;组织进行企业意愿调查;划定各城市更新实施单元或区域;受理并回复企业城市更新申请;汇总并研究城市更新实施过程中遇到重大政策性问题，并报领导小组研究决定。

　　(二)资金保障组

　　工作职责：负责保障迎宾大道两侧城市更新实施所需资金并及时拨付。

　　(三)搬迁指导组

　　工作职责：负责制定迎宾大道两侧城市更新项目企业搬迁指导意见;对意向企业的土地、房屋数据进行摸底、资金测算;协调测绘、评估单位做好测量、核查、评估工作;认定土地权属、用途及地上建筑物合法性;汇总、审核搬迁协议的数据、资金等。

　　另外，根据意向企业情况设立若干工作小组，具体名单由区征迁办提出，负责做好意向企业的调查摸底;协调土地及房屋的测绘和评估;与意向企业协商谈判，拟定搬迁协议;负责土地出让后监督各搬迁协议的执行;督促意向企业按搬迁协议进行交地。

　　(四)产权证书注销组

　　工作职责：负责核销企业交付的不动产权登记证等权属证书。

　　(五)土地出让组

　　工作职责：负责拟定各宗地规划设计条件;根据搬迁协议、规划条件等编制土地出让方案，根据相关要求考虑好周边安全距离和防护距离问题后，再经市、区两级批准组织公开挂牌出让。

　　(六)法律服务组

　　工作职责：负责城市更新实施政策、搬迁协议的审核把关;提供意向企业的资产查封、债务纠纷等信息;提供城市更新各阶段的其他法律服务。

　　五、2020年主要工作安排

　　(一)前期准备阶段(2020年2月—4月10日)

　　1.制定出台迎宾大道两侧城市更新工作推进方案，对沿线企业进行意愿调查。

　　2.以迎宾大道两侧城市设计规划单元为基础，结合各企业意愿及周边道路情况，分期科学划定2020年计划实施单元或区域，其中首期见附件1。

　　3.制定出台迎宾大道两侧城市更新项目企业搬迁指导意见(见附件2)，明确操作程序、补偿方式、补偿标准、测绘及评估机构选取、交地标准等。

　　4.根据计划实施单元或区域企业情况，抽调人员组建工作小组，并组织进行培训。

　　(二)摸底调查阶段(2020年4月11日—4月30日)

　　1.广泛宣传迎宾大道两侧城市更新项目企业搬迁指导意见，解答沿线企业疑问，征集其对保留建筑物等的意见。

　　2.各工作小组协调进行入户查勘、测量等，对土地权属、性质及建筑物进行认定，并开展评估;对测量、评估数据进行核实确认，并进行书面现场公告。

　　(三)协商搬迁阶段(2020年5月1日—12月31日)

　　1.根据意向企业意愿及测量、评估结果，拟定搬迁协议，明确补偿金额、补偿方式、保留建筑及要求、交地时限、交地要求等。

　　2.经法律顾问审查后，将搬迁协议报工作领导小组、区管委会审议，审议通过后，与意向企业签订搬迁协议。

　　(四)土地出让阶段(2020年7月1日—12月31日)

　　1.根据建筑物保留情况及城市规划要求，拟定规划条件及土地出让方案，报区管委会、市政府审议。

　　2.在确认达到企业产权明晰要求(即土地、房屋等不动产权属明确，无抵押权、地役权等他项权，未被依法采取查封、扣押、冻结等财产保全或强制执行措施，企业及股东债权债务清晰，确保无任何纠纷)后组织公开出让，成熟一宗，组织公开出让一宗。

　　(五)交地阶段(土地出让后)

　　1.土地出让后，由区征迁办召集相关部门及各工作小组，实地监督意向企业按搬迁协议约定进行交地，确保不予保留的建(构)筑物拆除到位。

　　2.根据意向企业交地情况，按协议约定兑现搬迁补偿、交地奖励等。

　　六、工作要求

　　(一)加强组织领导。迎宾大道两侧城市更新工作时间紧、任务重，有关部门(单位)要高度重视，精心组织。区工作领导小组原则上每季度召开一次调度会，定期通报进展情况，协调解决相关问题。

　　(二)形成工作合力。各部门(单位)，尤其是各职能组要加强协作，密切配合，形成强大的工作合力，共同推进迎宾大道两侧城市更新工作。

　　(三)落实工作经费。迎宾大道两侧城市更新工作所需各项经费由区财政局负责保障落实，先期预留启动经费500万元，确保工作顺利开展。

　　(四)加大督查考核。将迎宾大道两侧城市更新工作列入2020年部门(单位)绩效考核，结合工作成果给予各职能组和工作小组人员所在单位单独考核加分，并在平时加强督查考核力度。

责任编辑：八一