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　　问：

　　有人说，2023年可能是中国房地产市场极为特殊的一年。想请教冯叔，您觉得2023年的房地产市场会有哪些变化?爆雷房企还有没有机会救活?

　　冯叔：

　　房地产行业在三五年之内大概不会发生什么特别变化。先来说说行业最近发生的一件事情，就是大家都知道的房企爆雷，政府如何纾困?关于这件事情，大家一定要记住政府的逻辑和开发商的幻想。

　　开发商幻想的就和过去一样：公司出了问题，政府一救，公司又活过来了。房地产市场也恢复了，公司买的地突然又有人来买了。这是开发商的幻想，但政府的逻辑跟开发商的幻想完全相反。

　　政府的逻辑是什么?政府的逻辑特别简单，叫救业主不救项目，救项目不救公司，救公司不救老板。也就是说，公司出了事情，到了最后，老板该还债还债，公司该破产破产，但业主，政府是救的。所以开发商不要幻想，你的幻想没有用，一定要记住这个逻辑。

　　2

　　问：

　　现行政策下，开发商该关注哪些内容?如何做好开发商到运营商的转变?

　　冯叔：

　　对于房企三好生来说，资产运营现在很重要。在过去，对于资产，我们叫做持有。持有是被动，但现在我们是要学会运营，把它租出去，而不是仅仅把它盖起来。资产如果只是盖起来，租金是0，那资产价值就是负的。但如果盖起来，把它租出去，租金越高，价值就越大。

　　举一个特别简单的例子，在过去12年里，北京SKP这家店没有增加过一寸面积，但营收却增加16倍。你想，他们的付租能力有多强?他们没有多盖楼，但物业价值却很大，而这个价值是多少?物业的价值是租金乘以15到20。如果租金是0，你乘15到20，你的物业价值也还是0。

　　所以，现在资产管理变成了一件特别重要的事情。看一个公司，不是看你有多少面积，而是你每平米能创造多少收入，这也是房企三好生现在正在关注的事情。他们不再像以前那么追求开发销售的面积，而是在想如何做好资产管理。

　　3

　　问：

　　未来房价还会上涨吗?

　　冯叔：

　　经济就像一盆水，经济增长，水多了就漫出去了，即使你在郊区边缘上，你的脚也都是湿的。但经济不好时，水就挥发，蒸干了。大家都知道，池塘的中心永远有水，但池塘边上可能就没水了。

　　所以在北京四环以外、环北京经济圈，出现过房价下降三分之一，甚至腰斩的情况，但北京CBD房价却没降，中关村房价也没降。

　　全世界做住宅开发一直都有一个规律：繁荣的时候做郊区，萧条的时候做市中心。繁荣的时候，大家都往外跑，你拿一块便宜的土地，你盖了房子，一卖就赚钱了。萧条的时候，你就赶紧到市中心待着，外边都干了，但里面总有口水喝。

　　所以未来房价实际上在两个地方会偶尔有增长，一个是就业、人口、收入增长的地方，另外一个就是城市核心的中间地方。这就是未来5到10年住宅价格的基本情况。

责任编辑：夏天