维修资金是房屋的“医保金”“养老金”，是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金。近日，《南昌市城区商品住宅专项维修资金使用审核操作细则》出台，从使用申请、审核、划转等全流程进行了明确细化，加强和规范商品住宅专项维修资金使用管理，提高维修资金使用审核效率，维护业主合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

　　明确维修资金

　　使用申请、审核、划转等流程

　　细则所指维修资金为划转业主大会管理前由住建部门代管的商品住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)。

　　使用维修资金应当由业主委员会或者受业主委员会委托的物业服务企业提出申请，报项目所在地社区居民委员会备案后履行维修资金使用程序。未成立业主委员会且未聘请物业服务企业的可以由社区居民委员会或者物业管理委员会临时代行业主委员会职责，协助相关业主提出申请，并履行维修资金使用程序。

　　维修资金的使用实行申请人负责制，申请人应当对使用申请的真实性、必要性和资金用途的合理性负责。按照制定方案、业主表决、项目申报、资金划转、验收决算的程序办理。

　　制定方案方面，申请人根据相关业主、业主委员会(物业管理委员会)或者社区居民委员会的意见以及查勘结果，提出维修资金使用方案，使用方案包括拟维修项目、费用预算、列支范围等。

　　业主表决方面，使用方案公示期间可同步启动业主表决程序。对于使用建筑物及其附属设施的维修资金，使用方案应当由维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。使用方案表决结果以书面形式公示，公示内容包括业主的投票情况、表决结果等。

　　项目申报方面，业主表决通过后，申请人在信息系统完成维修项目申报，并向区(开发区)住建部门提交维修资金使用申请纸质材料。

　　资金划转方面，表决公示期满且勘察确认后，区(开发区)住建部门应当在2个工作日内完成使用申请审核，审核通过后，将审核结果同步推送至市维修资金管理部门。市维修资金管理部门对区(开发区)住建部门审核通过的使用申请材料进行备案，材料齐全规范的，在1个工作日内将工程首期款划转至维修单位账户;材料存在问题的，退回补正并向区(开发区)住建部门说明理由。

　　验收决算方面，维修工程竣工后，申请人应当及时组织相关业主、业主委员会(物业管理委员会)、社区居民委员会、物业服务企业、施工企业等对工程量及工程质量进行验收，共同签署验收报告。竣工验收人员原则上不得少于7人，其中业主人员比例不得低于总人数的50%。

　　业主表决

　　采用线上征求意见方式完成

　　细则提出，业主表决采用线上征求意见的方式完成，线下征求意见作为表决工作的补充方式，线下表决一律采用手持式居民身份阅读机器(简称“PDA机器”)刷业主本人身份证进行表决。采用两种表决方式合并统计表决结果。业主为单位或其他无法线上征求意见且无法线下使用PDA机器表决的，申请人在核实业主身份信息后，可采用纸质签名表加盖单位公章或业主手印的方式进行表决。

　　投票表决期限为15天，期满未达到相关规定要求的可顺延一次，延长期限不得超过15天。

　　投票表决涉及的专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。涉及的业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算，同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。建筑物总面积与总人数，分别按照前两项的统计总和计算。

　　区(开发区)住建部门应当以物业项目为单位，建立维修资金使用档案并归档，规范档案存放、查询、借阅等管理工作。使用完成后，区(开发区)住建部门应当全面整理和核对归档材料，核对无误后在信息系统中确认完成归档，做到纸质档案与电子档案同步一致、同步管理。

　　加强维修资金使用审核监督，加大对挤占挪用资金、虚列工程项目、虚增工程量等违法违规行为的查处惩戒力度。

　　此外，影响房屋安全使用紧急情况可采取应急维修,维修资金应急使用办法按《南昌市城区住宅专项维修资金应急使用操作细则》文件执行。

责任编辑：夏天