大家好!我是中银证券的首席经济学家徐高，非常高兴来到房地产大数据年会跟大家介绍一下我对未来一段时间中国的经济以及中国房地产市场的观点。

　　从题目可以知道我的核心观点，无论是房地产市场还是中国经济，在过去都处于不太正常的状态。在防疫政策放松，以及房地产政策调控更加对路的背景下，相信无论是地产市场还是中国经济都会在未来向常态回归。

　　此轮中国经济的下行大概始于2021年下半年，早于疫情爆发的时间。目前经济低迷的状态从国内来看主要原因是两方面，一方面是疫情，另一方面是房地产调控政策。

　　首先是疫情对整个国内经济的冲击比较明显。随着疫情防控逐步的加强，到今年三季度新增确诊人数下降了，进入了四季度，冬季是呼吸道疾病高发时期，疫情又有一波抬头，这是今年中国经济运转在非正常状态下的非常重要的原因。考虑到近期疫情防控政策更加精准有效，相信在未来疫情对经济活动的冲击应该会逐步下降。

　　除了疫情活动对经济的影响之外，对经济运行影响时间更长的是国内的宏观政策对于地产的打压。地产投资此轮下行从2021年下半年开始到现在还没有看到下行趋势的终结迹象。另一方面，无论是基建还是制造业投资都处在一个相对比较平稳的状态，增速大概在10%左右。这种增速的分化背后反映的是宏观政策的态度，面对地产和制造业及基建投资不同的态度。地产的下行背后毫无疑问是从去年开始针对地产行业比较强的融资管控。地产和非地产投资的情况也是如此。

　　地产行业是实体经济里面对于融资，对于货币宽松比较敏感的行业，在过去几轮周期里面，每当利率下降的时候地产行业的融资都会有比较明显的改善。但是在过去这一年，这种长期存在的稳定关系被打破了，过去这一年多时间里，国债收益率有比较明显的下降，背后反映国内货币政策的宽松，另一方面我们看到的是个人按揭贷款增速不增反降了，创出了几年来的新低，目前仍然处在深度负增长的状态。

　　这种长期稳定的数量关系的打破所反映的是地产行业在今年所面临的恶性循环的局面。因为地产融资比较紧张，地产开发商的信用风险比较高，就使得地产行业之外的其他的人对地产行业信心下降，二者之间相互加强，这种恶性循环使得地产行业陷入了一个非常反常的局面，即使今年的货币政策相当宽松，地产的融资仍然越来越紧张，地产行业仍然在持续下滑。这样的格局下面要解决地产行业的困局，主要矛盾非常清楚，应该是要解决地产开发商的融资问题，通过给地产开发商足够的融资来去化解地产开发商的信用风险，进而打消银行和购房者的疑虑。

　　到今年11月宏观政策终于转向了不仅仅是地产行业，甚至可以说是整个宏观经济的主要矛盾，地产开发商的融资问题。今年11月支持地产融资的“三支箭”密集发射，包括对于地产债权融资的支持政策，央行银保监会出台的支持房地产融资的16条，以及最近11月28号证监会专门召开记者招待会，提出了支持地产股权融资的一系列政策。这些地产融资的“三支箭”政策密集发射，确实能够解决地产开发商融资紧缩的问题，而且我们相信这些政策只是开始。

　　从2021年下半年开始一直到现在宏观经济的增速持续下滑，这表明宏观经济仍然面临着下行压力比较大的局面，同样意味着稳增长政策还会进一步加码，而稳定经济增长的外需整体走弱，靠内需是唯一的选择，内需中对房地产的支持就非常的重要。所以相信在未来会有更多的政策出台，来促使地产行业回归常态，从而带动中国经济回归常态。

　　从更长期来看，政策导向是要构建地产行业的新发展模式。

　　新发展模式要看中国地产行业长期以来的主要矛盾是什么。从房价收入比的角度来看，中国大陆是38左右，明显高于世界其他国家。高房价当然有多方面的因素，比如基础设施投资所带来的溢价，但是最核心的原因还是土地供给不足。在土地供给不足的背后很重要的原因是土地垄断供给的制度，这个问题不解决要想控制房价是非常困难的，甚至有些政策没有注意到这一点就会南辕北辙。

　　2021年为了控制地价、房价出台了所谓的集中供地的政策。从经济学的道理上来分析，集中供地的政策事实上加大了土地供给的垄断性。垄断供给性加大之后应该的结果是供给减少，以及价格的上涨。过去这一年多市场的运行充分证明了这一点。我们看到集中供地政策出台之后，土地购置面积大幅度的下降，同时土地购置的单价却有比较明显的上升，二者之间拉出了一个十年来从来没有看到过的巨大的裂口。这非常充分地说明了供给面的问题不解决，想控住地价和房价将非常困难，甚至控地价房价政策还会南辕北辙。

　　在这样的情况下，我们要展望地产发展的新模式。以我的看法有“三个原则”和三个需要避开的陷阱。

　　三个原则：

　　1.地产行业新发展模式要以增强居民的获得感为目标，而不仅仅去调控房价。事实上，我们看到的过去这些年房价调控确实把房价抑制住了，但是房价调控在很大程度上只不过是把显性的房价转变成为了隐性的购房障碍，让你在户籍上、社保上、结婚离婚方面设置很多障碍，让想买房的人很难买房，房价看似被控住了大家并没有增加居民在住房上的获得感。这是我们过去要吸取的教训，未来我们控房价不是目的，而目的应该让老百姓住得起大房子、好房子，在房地产方面能够有更强的获得感。

　　2.地产行业新发展模式要更注重供给侧改革。不是像过去那样在需求面抑制需求，供给不增加，居民的获得感提升不上去，房价也很难控制。

　　3.地产行业新发展模式要发挥价格指挥棒的作用。十八届三中全会中讲要让市场在资源配置中发挥决定性的作用，在房地产市场里房价和地价就是供需矛盾一个很好的反应指标，就需要根据房价地价的价格指挥棒增加供需矛盾比较突出的地区和城市的土地供给，从而让土地的供给与需求能够匹配起来。

　　如果能够坚持这三个原则，整个房地产市场的发展应该会有很大的不同的面貌。在注重这三个原则的同时，恐怕还需要避免“三个陷阱”。

　　陷阱之一：土地和公共服务供给违背人口流动的规律。在人口流出或者是人口增长幅度比较小的地区和城市做大量的土地和房地产供给效果肯定不会太好。一定要把土地和公共服务的供给与人口流动的规律结合起来。

　　陷阱之二：不能人为加大土地供给端的垄断。过去一年中集中供地政策就是一个很好的例子。

　　陷阱之三：读不懂中国政府经营城市的模式，会把自己的优势看成是风险，自废武功。我们不能仅仅就房地产市场来看房地产市场，中国土地是公有制，土地的公有制使得我们在经营城市的时候有别的国家政府所不具备的优势，我们可以通过政府卖地来把政府所做的基础设施投资的社会效应变现，从而使得在政府层面来算账，基础设施投资的成本收益这个账也能算平，而在其他国家搞基建投资、基础设施投资，虽然也会创造巨大的社会效益，但是项目本身不挣钱，就使得基建投资难以推进，但是在中国的土地公有制正好能够绕开这个障碍。我们要发挥这个模式的优势，同时要通过更多的土地供给来抑制房价、地价上涨的倾向，这样我们才能够更好地让中国经济，以及房地产市场持续健康发展下去。

　　我们把房地产市场的新发展模式讲清楚之后，如果政策能够给大家一个非常清楚的预期，在辅以近期对房地产行业融资的支持，相信地产行业能够很快恢复正常，进而带动中国经济从过去的非常态回归常态。在这样的背景下，相信我们需要对明年的房地产市场还是中国经济可以更加乐观一些。

　　以上就是我的一些总体看法，供大家参考。谢谢大家!

责任编辑：夏天