2022年，多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出，叠加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所未有，市场量价均下行。房价方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年1-11月，新房价格百城中累计下跌的城市有69个;二手房价格累计下跌，百城中下跌的城市数量达到了74个，特别是下半年以来，新房、二手房价格持续下跌，二手房价格连续下跌7个月，新房价格连续下跌5个月。销售方面，1-11月，重点100城商品住宅成交面积为2015年以来同期最低水平，同比下降近四成。其中，一线城市市场韧性较强，成交面积同比降幅最小。11月，托底房地产的政策频发，但是购房者置业情绪并未出现明显好转，100城成交面积同比环比继续下降。

　　2023年，经济增速、货币信贷、疫情防控形势及调控政策是房地产市场重要的外部影响因素。根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，2023年全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。

　　需求端，乐观情形下，全国商品房销售面积有望实现正增长，但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下，增幅或有限;中性情形下，商品房销售面积或与2022年基本持平;悲观情形下，市场预期和信心修复不明显，商品房销售面积继续回落，降幅或在3.6%左右。

　　供应端，2023年，新开工仍依赖于销售市场的恢复节奏，同时受制于近两年土地成交规模缩量、企业资金压力较大等因素，2023年房企新开工规模或难有明显改善。投资方面，新开工缩量、土地购置费继续下行仍将制约开发投资额恢复，“保交楼”政策持续发力下，竣工有望逐渐改善，进而对投资形成支撑，2023年房地产开发投资额仍面临下行压力。

　　对于2023年的房地产政策趋势，一方面，需求端政策将进一步加大力度，核心一二线城市存在政策优化空间，特别是核心二线城市政策空间较大，继续优化“认房又认贷”、调整限购政策等，进一步支持刚需和改善性住房需求释放。“保交楼”仍是2023年政策的侧重点，政策性银行专项借款、金融机构配套融资等资金将持续落位，保障项目交付。企业端资金支持力度有望延续，“三支箭”相关资金也将加速落地。

　　目前，除了央企、地方国企之外，已有25家优质民企得到银行授信超过4000亿元，混合所有及民营房企发债申请总规模已超过1200亿元，针对“第三支箭”，目前已有4家地方国企、7家民营房企申请股权融资。

　　“三支箭”的落地对房企依然有要求，中指研究院构建了包括信用安全度、经营安全度和资产安全度三个维度的“三好房企”评价体系，选取206家样本企业进行了系统评价，最终有62家“三好房企”，其中央国企39家，民营及混合所有企业23家，跟已经获得支持的企业有高度重合。

　　这轮能获得“三支箭”支持并且努力自救的企业，在未来的发展中也有望走出困境。从今年土地市场、销售市场的表现来看，行业竞争格局也已经发生了比较大的变化。

　　伴随着房地产行业进入新的发展阶段，企业也应及时调整发展策略。短期应运用“三支箭”积极融资，响应号召“保交付”，同时把握核心二线城市政策窗口，积极营销，以销定投。中长期转换发展模式，围绕服务在城市运营等领域积极转型升级，如代建、物业和租赁运营服务等，随着存量市场以及服务边界的不断扩围和延伸，服务的市场空间持续增大。

　　最后，一个数字胜过千言万语!中指研究院非常希望用大数据助力各位2023年奋楫笃行、涅槃重生，谢谢!

责任编辑：夏天