南昌市“限房价、限地价”出让住宅用地使用权交易规则(试行)

　　为进一步贯彻落实国家“稳地价、稳房价、稳预期”决策部署,完善相关工作机制,特制定本规则。

　　一、适用范围

　　南昌市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩区、经开区、高新区、湾里管理局范围内的“限房价、限地价”住宅用地出让适用本规则。

　　二、交易方式

　　“限房价、限地价”住宅用地在出让方案中一并明确房屋销售价格上限和土地竞价上限。采取“网上拍卖+随机摇号”复合交易模式组织出让,当“网上拍卖”最高报价超过竞价上限时,通过随机摇号方式确定竞得入选人。

　　三、竞买要求

　　“限房价、限地价”住宅用地的竞买人应具备房地产开发企业资质(具备开发资质企业的各级全资子公司均视为符合开发资质要求。对开发资质超出有效期或换领新证办理期间的,如能提供资质审批机关出具的其开发资质有效的证明文件,也视为具有开发资质)。联合竞买的,联合体各方均应符合开发资质要求。

　　“限房价、限地价”住宅用地的竞买人(含联合体各方)在报名时须书面承诺其关联企业不参加同一宗地竞买。关联企业认定标准为:同一法定代表人的企业视为关联企业;相互有直接或间接控股关系(控股是指竞买人在企业所有股东中股权占比最大)的企业视为关联企业;受同一自然人、法人或其他组织(不含国资委)直接或间接控股的企业视为关联企业。以上关联关系以竞买申请截止当天市场监管部门登记信息为准。

　　如土地交易转入现场摇号环节,则现场摇号结束后,市地产交易中心在市自然资源局网站公示全部竞买人名单。三个工作日内,有竞买人或竞得入选人不符合竞买要求被举报或投诉,经查实的,将依法追究其违约责任。竞得入选人如查实不符合竞买要求的,取消其竞得入选人资格,宗地竞得结果无效,重新组织出让。其他竞买人被查实不符合竞买要求的,不改变宗地竞得结果。

　　四、竞得入选人确定规则

　　(一)网上拍卖阶段,最高报价小于或等于竞价上限的,由网上交易系统直接确定竞得价和竞得入选人。

　　(二)有竞买人报价大于竞价上限的,其他竞买人可继续报价,竞价结束后,网上交易系统竞价结果不作为确定竞得入选人依据,转为现场摇号方式确定竞得入选人。如仅有一家竞买人取得参加摇号资格的,可直接确定为竞得入选人。

　　(三)竞买人应在网上交易系统上至少报出一次大于或等于竞价上限的报价,才能取得参加摇号的资格。同时,视为竞买人作出承诺:如被确定为竞得入选人并通过竞得入选人资格审查,同意以土地竞价上限作为成交价签订成交确认书和出让合同。

　　五、摇号流程和规则

　　(一)网上竞价结束后,由市地产交易中心在江西省南昌公共资源交易网、南昌市自然资源局网站、市地产交易中心办公场所发布公告,通知现场摇号的时间、地点。

　　(二)现场摇号活动全程实行音频视频监控,由公证人员全程现场公证,出让人代表现场监督。取得摇号资格的竞买人可每家由1-2名代表,携相关身份证明文件,到摇号现场实施监督,竞买人不到摇号现场的,不影响其摇号资格和结果。交易中心可通过网络平台对摇号现场进行直播,接受公众监督。

　　(三)摇号设备和号码球由专业机构检测后,委托公证机构保管。如摇号设备因不可抗力、设备故障等非人为因素,在现场摇号时不能正常工作的,经现场监督人员同意,应及时中止现场摇号,重新确定摇号时间。

　　(四)公证人员现场随机选定一组号码球(现场准备至少三组备选号码球,每组号码球数量应大于参加摇号竞买人 数量)。

　　(五)现场监督人员检查摇号设备及号码球情况。

　　(六)交易中心现场公示有资格参加摇号的竞买人名单,《现场摇号竞买人名单》以网上交易系统生成的《申请及竞买保证金到账确认统计》所列竞买人顺序为序。

　　(七)第一轮摇号,从选定的一组号码球中分别摇出代表各竞买人的号码球。由公证人员启动摇号按钮,按《现场摇号竞买人名单》顺序依次摇取号码球,代表相应竞买人,交易中心同步记录到《现场摇号竞买人名单》中。

　　(八)第二轮摇号,从第一轮摇出的各竞买人代表球中,随机摇取一颗号码球,该号码球所代表的竞买人即为竞得入选人。

　　(九)出让人代表、公证人员、交易中心三方签字确认摇号结果。现场摇号结果于摇号当日在江西省南昌公共资源交易网、南昌市自然资源局网站公布。成交确认后,市自然资源局将成交结果报省网上交易系统备案。

　　六、参与“限房价、限地价”住宅用地出让交易的各方产生纠纷的,应协商解决,协商不成的,可依法提起诉讼。

　　七、本规则自印发之日起实施。

　　八、本规则由南昌市自然资源局制订并负责解释。

　　“新政策出台打破了土地市场传统'价高者得'原则，南昌市住宅用地出让交易模式从'网上拍卖'向'网上拍卖+随机摇号'转变。”《南昌市“限房价、限地价”出让住宅用地使用权交易规则(试行)》(以下简称《交易规则》)于9月23日正式实施，此项新政的出台将从合理控制地价着手，稳定市场预期，从土地供应的源头，引导市场从价格竞争转向质量竞争，并严格市场准入机制，强化企业诚信管理，促进南昌市土地市场有序竞争。

　　推出“网上拍卖+随机摇号”新模式

　　据了解，南昌市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩区、经开区、高新区、湾里管理局范围内的“限房价、限地价”住宅用地出让适用此次推出的规则。

　　值得关注的是，“限房价、限地价”住宅用地在出让方案中一并明确房屋销售价格上限和土地竞价上限。采取“网上拍卖+随机摇号”复合交易模式组织出让，当“网上拍卖”最高报价超过竞价上限时，通过随机摇号方式确定竞得入选人。

　　关联企业不得参加同一宗地竞买

　　关联企业认定标准为：同一法定代表人的企业视为关联企业;相互有直接或间接控股关系(控股是指竞买人在企业所有股东中股权占比最大)的企业视为关联企业;受同一自然人、法人或其他组织(不含国资委)直接或间接控股的企业视为关联企业……《交易规则》进一步细化了开发资质和关联企业的审核认定条件及处理措施。

　　《交易规则》明确规定，“限房价、限地价”住宅用地的竞买人(含联合体各方)在报名时须书面承诺其关联企业不参加同一宗地竞买。如土地交易转入现场摇号环节，则现场摇号结束后，市地产交易中心在市自然资源局网站公示全部竞买人名单。三个工作日内，有竞买人或竞得入选人不符合竞买要求被举报或投诉，经查实的，将依法追究其违约责任。竞得入选人如查实不符合竞买要求的，取消其竞得入选人资格，宗地竞得结果无效，重新组织出让。其他竞买人被查实不符合竞买要求的，不改变宗地竞得结果。

　　摇号过程接受多种方式监督

　　《交易规则》明确，在网上拍卖阶段，最高报价小于或等于竞价上限时，按价高者得原则，由网上交易系统直接确定竞得价和竞得入选人。当报价超过竞价上限时，网上竞价结果不作为确定竞得入选人的依据，转为现场摇号方式确定竞得入选人，土地竞价上限作为竞得价。如仅有一家取得摇号资格的，直接确定为竞得入选人。

　　一旦进入摇号阶段，如何保证摇号的公正性?据了解，摇号过程接受多种方式监督：全程音频视频监控;公证人员全程现场公证，出让人代表现场监督;竞买人可到现场监督，也可观看网络平台直播进行远程监督;摇号设备和号码球由专业机构检测后，由公证机构全程保管;摇号竞买人名单、代表球号等现场公示。

　　为保证摇号结果随机性，摇号进行两轮。现场准备至少三组备选号码球，由公证人员现场随机选定一组使用。第一轮先摇出代表各竞买人的号码球，第二轮从第一轮摇出的号码球中摇出竞得入选人代表球。

责任编辑：十一