编者按：一个博鳌，一个行业。

　　走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

　　来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。

　　作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对?

　　值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。

　　卷首语：

　　中信泰富有限公司是一家多元业务的企业，总部设在香港，是央企中信集团的全资子公司。

　　中信泰富(中国)投资有限公司是中信泰富在中国内地房地产业务的统一管理平台，负责运营及管理中信泰富所有的中国内地房地产业务及资产。中信泰富地产是中信泰富有限公司在房地产开发领域打造的品牌。

　　初见费怡平是在中信泰富地产的上海顶级豪宅“九庐”的样板间里，彼时费怡平正在工地现场视察工作。从面江的阳台望出去，对面就是白玉兰广场，视线逆流而上，能看到上海外滩以及同在陆家嘴一侧的东方明珠。

　　或许是因为父母皆为江南人士，费怡平显得白净、儒雅且年轻，若非已有些花白的头发透露了几许年纪，看上去不过40多岁。

　　费怡平1991年加入中信，曾经在英国学习和工作过，2001年赴中信在美国的钢厂任职，2005年任中信集团驻纽约总代表，2008年奉调回国，2009年受命加入中信泰富，现任中信泰富有限公司首席财务官、中信泰富(中国)投资有限公司副董事长、总裁。时光荏苒，他在中信已有30年了，服务中信泰富的时间也已近12年。

　　为了中信泰富地产首进粤港澳大湾区的广船项目，费怡平当起了超级推销员。下午3点半左右，不轻易接受媒体采访的费怡平接受了观点地产新媒体的专访，畅聊他心中的中信泰富以及未来的地产发展逻辑。

　　以下为观点地产新媒体对中信泰富有限公司首席财务官、中信泰富(中国)投资有限公司副董事长、总裁费怡平先生的采访实录。

　　观点地产新媒体：陆家嘴滨江金融城项目体量很大，记得2006年的时候，当时说仅中信泰富一方就要投资过百亿，整个项目是差不多200多亿的投资额，最后使用资金是多少?这么大的资金是如何安排的?

　　费怡平：陆家嘴滨江金融城项目的总投资额确实很大，我们通过定制开发，承购方的预付款解决了相当部分的项目建设资金需求，加上一部分的自有资金投入，我们很好地解决了建设资金问题。

　　这个项目中国船舶集团有限公司(中船)主要出地，中信泰富主要出管理，房地产开发设计建设运营等都由我们来负责，双方共同出资，一起成立合资公司，把项目运作起来。

　　相较于中信泰富地产的其他项目，此项目较为特殊，为什么说特殊呢?一是地理位置特殊，在黄浦江边上，旁边不远就是东方明珠，属陆家嘴金融贸易区，天赋异禀，金融业集聚效应明显。

　　二是操作模式特殊，我们采取了创新性的定制开发模式。项目伊始，我们就与农行、建行，后来是中国人寿、工商银行，然后是大华银行、兴业银行、鸿易投资等达成购买意向，我们为他们度身定制办公产品。

　　我们将这种模式称为为“上海陆家嘴模式”，这种模式的特点在于找到一家拥有优质土地资源的大型央企或国企，它有自己的土地资源，但又不是房地产开发商，就需要找到一个合作伙伴进行共同开发，而中信泰富地产就是合适的选择。

　　从目前项目运作的成果来看，我们和中船的合作，以及我们在业务模式上的创新与探索是成功的。

　　观点地产新媒体：未来中信泰富地产是不是考虑在广船项目上复制上海陆家嘴模式?

　　费怡平：上海陆家嘴模式能不能在广船项目上复制，还有待商榷。因为广船项目所在的广州市荔湾区并不是核心CBD区，周边以居住社区为主，商务氛围欠佳。不像上海船厂这边是滨江金融区，政府已经把定位做好了，天然形成了金融企业集聚效应。

　　我们一直尝试在大湾区寻找一个体量够大的好项目，做出规模效应，打响中信泰富地产品牌。广船项目提供了一个很好的平台，基于我们和中船的良好合作关系，2014年我们双方决定联合进行广船项目的开发。

　　从广州船厂搬迁到最后的土壤修复、环境改造，我见证了整个过程。花了五六年时间完成整治工作之后，2020年1月19日我们与中船成立的合资企业通过参与市场竞拍，在经历了与中海地产的50多轮竞价后，我们成功获得了广船一期地块的开发权。

　　广船项目如果能按照“上海陆家嘴模式”操作的话，我们当然希望做成上海陆家嘴滨江金融城的广州版，或者说是适应时代变化的2.0版，做一个广州的滨江金融城，这是我的想法。

　　观点地产新媒体：广船项目会有预设的回报期吗?

　　费怡平：地产的黄金时代已经过去，拿地开发就能赚大钱的时代一去不返了，现阶段是一个真正考验房地产开发商综合实力的阶段。

　　作为一家规范运作的企业，我们对项目回报有严格的要求，中信泰富的投资委员会设定项目的现金流回正周期及净利润率目标。

　　经营目标设定以后，我们会严格按照既定计划推进各项工作，进行全过程的监控，如果过程中发生偏差，我们会及时纠偏，以保证经营目标的最终实现。

　　观点地产新媒体：现在房地产市场环境，尤其是去年三条红线对房企来说影响是非常大的，所以您对三道红线的出台是赞成的吗?

　　费怡平：三道红线政策的出台旨在降低房地产杠杆，抑制过热的房地产市场，这对整体市场的健康发展是有益的。

　　房地产行业整体的资产负债率过高是不容争辩的事实，高负债背景下，房地产公司资金压力巨大。这种情况下，尽快回流资金偿还融资款就成为一些中小型企业的不二之选，但期间某个环节一旦出现问题，将带来一系列严重的社会问题。

　　房地产比拼规模的时代已成为过去，行业将进入管理红利期，整个行业的制造业属性将不断强化，精细化管理的要求将不断提升，要比谁做得精、做得细、成本低。

　　我非常欣赏我们中信泰富旗下的另一家企业，就是在A股上市的中信泰富特钢。他们通过渐进式的精细化管理，通过工艺改进、成本控制，效率上从缩短一分钟、两分钟开始，不断提升，而不是说一下就压缩10分钟、一个小时，成本上也从几分钱的节省开始，持续不断地强化精细化管理。

　　地产行业的限价已锁定了房价的天花板，大家比拼的就是精细化管理水平，和对开发过程、开发成本的控制。

　　观点地产新媒体：对于中信泰富地产的未来发展，您要求速度或较大的规模化增长吗?

　　费怡平：我们对所有项目都有合理的速度要求。我现在要求在严格遵守国家及地方规章制度的前提下，新获取的项目必须6个月内开工。我们有些项目主观能动性更强一些，正在向5个半月、5个月开工的目标努力。

　　合理的速度要求，目的是把大家的积极性调动起来，以前可能一下班就回家了，还有的人会想，今天没空明天再说，可能明天又有别的事，这样一个星期、两个星期就过去了，现在下班了还得想今天怎么把这个活干完。

　　广船项目也一样，2020年1月19日拿到地，7月17日开工，历时6个月。

　　对于广船项目，从2014年一级土地开发开始，我们就着手准备二级开发的相关工作。其实地方政府也希望我们能把荔湾区两公里江岸建成一道风景线，成为荔湾区的靓丽名片。

　　虽然现在我们只拿了一期土地，但我们把两公里江岸线的整个规划，包括二、三期在内的公园、绿地等全设计好了。

　　我的想法是，如果不形成统一的规模化发展方案，将来面临的整合压力会更大。我们现在初步计划将参与二三期及自改地块的竞拍，以获取区域的整体开发权，我们也将积极寻求与外部优秀同业者的合作，将广船项目真正打造成我们进入大湾区的标杆项目。

　　整体开发思路方面，我们将充分借鉴上海船厂项目的成功经验，整体规划、整体开发、高规格高起点地有序推进。

　　观点地产新媒体：大湾区在广州有了第一个项目，接下来还有什么进入目标?

　　费怡平：粤港澳大湾区是中国开放前沿，区位条件优越，经济社会基础扎实，在“一带一路”建设中战略地位突出。作为央企，积极参加大湾区建设是我们的责任与担当。

　　我对参与大湾区建设是有浓厚兴趣的，我平常在香港，但受客观因素的限制，香港地产业务发展空间有限，而且地价非常贵，开发运营的压力特别大。澳门也想过，我是澳门电讯的董事，也去看了，但是那边没地。

　　大湾区我最看中的就是广州和珠海横琴，其它地方我也不反对，因为距离我们香港总部近，管理半径完全可以覆盖，香港的国际化团队也很容易融入大湾区，大湾区还给他们一个特别好的优惠措施，给予他们在香港一样的税收政策，这是实实在在的吸引力。

　　观点地产新媒体：深圳目前没有考虑?

　　费怡平：深圳招拍挂方式的土地供应量有限，旧改市场活跃，但深圳的旧改更多的是城中村的改造，涉及的利益主体庞杂，面临产权、规划、拆迁补偿等诸多问题。

　　我去深圳考察过，当时我们有一个团队在深圳进行新项目拓展，也涉及旧改业务，但大多数业务都要通过中间人，没有与土地方直接接触，因此很难控制风险。这种做法我是非常忌讳的。

　　观点地产新媒体：但在大湾区，包括广州或珠海，其实现在这种旧城改造是非常重要的一个拿地途径，那怎么办?

　　费怡平：对于旧改业务我们不专业，但我们不排斥与专业的公司合作，我更愿意去找一家擅长做旧城改造的房地产公司进行合作，各取所长、取长补短、优势互补、合作共赢，前期工作以那家公司为主进行操作，后续我们共同进行项目的开发运营。

　　对于新项目拓展，除了前面我讲到的上海陆家嘴模式，我们还有其他两种模式，并且均已有成功案例，我想在大湾区项目的拓展上，我们会视现实情况，灵活使用。一个是济南历下模式，就是跟当地政府的平台公司合作，成立合资公司，利用他们在当地的资源获取优质项目，共同合作开发。另一种方式是扬州美锦模式，也可以叫做收并购模式。前几年我们碰到一个开发商资金链断了，一个项目有5期，但只开了1期和2期，后面还有3期没有开发，我们就接了过来。这种方式的好处是可以迅速兑现、快速形成现金流。

　　观点地产新媒体：听起来您还是希望有一个合作伙伴，不管是像中船这样的企业，或者是政府平台，他们可以提供土地，或者是有一些资产，中信泰富作为有经验、有运营能力，也有资金的企业去合作。独立招拍挂还会去做吗?未来您想要推广的模式是哪种?

　　费怡平：独立招拍挂这种方式是我们获取项目的方式之一，我们会继续去做。

　　面对日益复杂的市场形势，通过强强联手来实现共赢、利润共享、风险共担是目前市场上众多开发商青睐的方式，对合作开发这种方式，我们持积极的态度。比如我们在武汉跟瑞安成立了合资企业，一起去投光谷的地。在上海，我们与仁恒合作开发了上海崇明的海和院项目，都取得了不错的经营业绩。

　　观点地产新媒体：在这种合作当中，您更愿意做操盘者还是做单纯的投资方?

　　费怡平：对于纯粹的财务投资我是持保留态度的，对于合作条件，我们的要求是操盘或至少共同操盘。这种模式我们已经试过好几次了，效果还是很好的。

　　就像我上面讲到的崇明项目，我们跟仁恒合作的就很好。中信泰富是央企，仁恒是新加坡企业，他们的质量控制、营销我们都非常认同。双方合作过程中可以互相学习、互相借鉴。

　　观点地产新媒体：您对项目或合作伙伴有很多选择的标准，是否说明您对于房地产业务的发展，并不是追求规模或量，而是追求精品或者品质?

　　费怡平：我们一直追求的是有质量的发展，精和特是我们一直秉承的发展理念。

　　比如上海南京西路的中信泰富广场，那个年代刚开业的时候是十分受人追捧的地方，尤其是上海讲究腔调的那些人。

　　我给你讲个故事，我在上海吃饭碰到一个金融界的高管，他一听说我是中信泰富的，就说我们的广场他以前经常去。我还挺高兴，我问我们哪里弄得好?他说你们有一个跟别的商场不一样的地方，商场里放莫扎特的音乐，我周末都要穿着西装、打着领带，整整齐齐的，哪怕什么都不买，到里面转一圈也舒服。到别的商场去，虽然人很多，东西也比较丰富，但是里边放的都是《宝贝对不起》。夸完以后，他最后说，后来你们也不放莫扎特了，我说一定是管理者换了。

　　20年来上海的商业竞争也多了，大家都抢我们的办公楼用户和商业用户，一下子租户质量下降，租金也往下走。所以我们从去年开始对商业裙楼进行闭店改造，而且也必须改造了，因为硬件不行了，都是20年前的东西，存在较大的运营风险。

　　有专家说你们胆子太大，拆这个东西可不像拆个小玩具，打开以后不知道里面是什么样子，但是我们都克服了。商场从去年5月份开始改造，计划今年圣诞要盛装重开，改动会很大。

　　有了改造后的硬件支持，再引进一些一流品牌，同时和现在的潮流结合起来，加之更加丰富的配套业态，我想我们的改造会成功的。还有，我想借鉴香港的做法，充分进行屋顶平台的利用，改变内地传统的屋顶仅用于设备堆放的惯例，在上面做花园、休闲餐厅，做得漂漂亮亮，为消费者提供一个舒适的休憩场所。

　　现在一个项目如果没有自己的特色、没有差异化，面对市场竞争，生存会非常困难。

　　我们在闵行区有一个社区商业，怎么体现特点?我们大手笔引入青岛水族馆，联合打造一个体验内容丰富的上海第一家空中海洋馆，以其为主力店，围绕它进行整体业态的规划和布局，在提升消费者购物体验的同时，我们也扩大了商业覆盖范围，打造超区域购物中心。

　　除上海南京西路泰富广场、闵行商业外，中信泰富地产在上海普陀、在南京、广州陆续会有一批商业项目推出，我们将通过不断强化中信泰富地产的商业品牌定位，形成自己的商业特色。

　　一个项目有自己特殊的IP，才能把周围的消费者吸引过去，我想在我手里做出一些有标志性的项目。我希望将中信泰富地产做成一个具有适度规模品质化受人尊敬和消费者能够认可的地产品牌。

　　观点地产新媒体：您希望当我们提到中信泰富地产的时候，会评价是一个很好的商业运营商?还是一个很好的住宅开发商?或者两者都是?

　　费怡平：其实我觉得是兼容的，持有型物业是重资产，回报太慢，与我们集团对ROE的要求有差距。基于我们的现实，我觉得住宅开发跟商业都要兼顾，因为没有住宅的话怎么活?公司也不可能给这么多钱沉淀在那里，做一个好的住宅对商业也有促进和推动作用。但不可能光做住宅，我也不喜欢做完了就走，还是希望能留下中信泰富地产的品牌印记，给历史留下点东西。

　　现在我要求我们所有的地产项目做完以后要设立项目铭牌——中信泰富地产，某年某月某日建成，这样将来有个痕迹，也是责任与担当的体现。

　　人都是这样，你总得要退出。退出以后想一想，你在当CEO的时候做了什么贡献，留下了什么痕迹。

　　我是60后，接力棒很快就要交给年轻一代。我要为70后、80后甚至90后留下一个纪念。我希望有一天，大家谈及我主导的项目时，会说这个老头原来当过我们总裁，这些东西是他原来弄起来的，人还不错，那我就满足了。

　　功成不必在我，功成一定有我，我很喜欢这句话。现在很多项目，比如广船项目真正完成的时候，我肯定退休了，但是起点在我这里，我给以后的人打下一个很好的起点，整个规划都在这里了，后续做一些小改动，但大的结构是在我手里做起来的，我就觉得很欣慰。

　　2016年中信把基本上所有在内地的住宅业务和资产全部出售了，交易后，我们手里的项目所剩不多，怎么活?大家都很担心。但通过这几年不断地增加土地储备，把好项目拿到手，队伍才越来越稳定了。

　　但我觉得还不够，还要再往前发展，得给下面的年轻一代腾挪出发展空间，让他有时间有机会踏踏实实找新的优质项目，而不是急急忙忙地一定要拿某个项目，那到时候不管好坏都得做，这不是我希望看到的。

　　观点地产新媒体：您对于房地产特别是商业地产的很多理念，听起来和香港开发商的观念是比较相似。

　　费怡平：中信泰富的总部在香港，中信泰富地产的业务更多的是和太古、香港置地、新世界作对标。

　　对于每一个项目，从获取、设计、建造、管理，我都要亲自过问、把关，事无巨细。我们更注重财务稳健，更关注单个项目的盈利能力，在每一个项目的打磨方面也乐于花费更多的时间。

　　我不是干地产出身，之前是从财务角度来看地产项目，看财务报表，慢慢地我现在深入进去了，公司2017年让我分管地产，分管了两年，前任总裁退休了，就让我顶上来了。

　　在我的工作历程中，我想留下点东西。

　　我分管的时候就尝试把自己的理念融入到实际业务操作中去，不符合投资标准的项目，我们坚决不投，但我会告诉你为什么不投，再找一个什么样的项目可以批。

　　高周转模式把房子建出来卖了就行，我还真做不到，总觉得没有经过精雕细琢，怎么就能卖给人家呢?得把它做好，人家想起来不骂你而是表扬你，觉得这企业挺好，我就心满意足了。

责任编辑：十一