本期#思考词#

　　定位固本、科技赋能、金融放大

　　撰文 | 陈文莉 王婷婷

　　版权 | 凤凰网风财讯

　　见山是山，见水是水;见山不是山，见水不是水。

　　诚如这句禅语，在张爱华的眼中， 租赁住房是住房，但又不是住房 。

　　从更大的视角，才能看得更清楚，无论租赁社区还是租赁公寓，它的底层都是不动产资产。 真正的租赁住房，其实是大资管 。

　　这是张爱华更愿意用租赁住宅，而非长租公寓来形容这个行业的一个小执着。

　　当看清“大资管”的本质，会发现，此前长租公寓企业的集中暴雷，很多是因为 缺乏资管属性，融资不通畅、运营回报率低 。

　　但同样，也是因为具备大资管属性，在国内 公募REITs启航的风口 ，长租公寓或许有了新的机会。

　　只不过，在拥抱机会之前，参赛选手需要获取门票。政策以外，企业面前的核心门槛其实就是上述 两项能力——回报率、资本化 。

　　旭辉瓴寓会怎么做?

　　这是一个极其复杂的问题。但张爱华想了想，拿出一张表格，一目了然——

　　“EBITDA-U=(总房量*单房租金*出租率-运营成本)/(资产价格or地价+装修成本or建安成本+资金成本+交易税费)”。

　　这是将 EBITDA-U(净租金回报率)作为租金收入核心指标 ，精细化管理后分解出的公式。其实也就是 形成REITs资产的核心能力 。

　　万变不离其宗，围绕此， 提高效率的方法是科技、提高效果的方式是金融 。

　　这是张爱华所说的“双脑驱动”，也是旭辉瓴寓做高回报率的 终极秘诀 。

　　浦江畔，绿树掩映的柚米社区中，受风财讯“超级科技月·火星置业计划产品官”邀约，旭辉瓴寓CEO张爱华，详细分享了旭辉做租赁住宅产品的核心技能，深度剖析这种值得被“刷新认知”的新物种。

　　定位固本

　　租赁住房本质是大资管

　　过去十多年，中国的不动产资产管理标的经历了从写字楼、商业，到物流园区、数据中心的转变。

　　“资管一直在中国轮动，现在我觉得轮到租赁住房了。 ”

　　张爱华和不少宏观学者一样，是行业的长期主义者。

　　虽然近年长租公寓集中暴雷，从自如求降租，青客被接管，蛋壳终破产可谓一地鸡毛。

　　但客观来看，一方面市场需求坚实。全国流动人口数量超过2亿人，一线城市的流动人口超过3500万人，占城市的人口47%，租房是90后、00后的普遍选择。

　　另一方面，市场供应将爆发。十四五规划中租赁用地(R4)供地要占土地总供应量的10%，相当于住宅用地的20%。土地红利释放带来的增量资产将超过5000亿， 租赁住房“万亿”资管规模正在形成 。

　　张爱华认为，倒闭与洗牌，是长租公寓领域的表象，它们正让“供需两旺”这个真正的状况更加清晰，也让本质更加明确——租赁住房的底层是不动产，本质是大资管。

　　在这一次资管轮动至租赁住房的风口中，最先涌立潮头的，张爱华认为，或许是 重资产 。

　　目前，长租公寓主要有轻资产托管式、中资产包租式、重资产三种模式。

　　轻资产不投入产权资金， ROE(净资产收益率)相对较高 ，但不持有不动产资产。

　　中资产也不持有不动产资产，难以撬动投融资杠杆，加之投入大量装修成本， ROE相对较低 。

　　重资产最大的优势是掌握不动产资产，可以借此 打开投融资的资管空间 ，实现规模效应。

　　规模之外，效益才是王道。

　　旭辉瓴寓的重资产住房的租金回报率基本维持在5%以上，个别项目如上海浦江华侨城柚米社区更是达到了5.5%。考虑融资杠杠和退出资产增值，长期持有项目IRR可以达到10%以上。选定重资产、大资管核心定位后，旭辉主要在探索提升回报率的“两个方向”。

　　科技赋能

　　100元也要算清 才可能收益最大化

　　第一个方向是 相信科技 。

　　“每一家做事的方法不一样，但可能不少还在传统的做事方法里。目前我们一整套科技赋能，让自己比传统方式拉开了 至少20%的差距。 ”

　　这20%的提升，怎么来?

　　张爱华告诉风财讯，旭辉瓴寓把形成资产的能力分三个阶段：投资阶段、产品阶段和运营阶段。

　　一个项目能否成功， 投资阶段占70%，产品阶段占20%，运营阶段占10%。 每一个阶段都要做对、做好。

　　比如投资阶段，必须选地正确，选错就凉凉了。

　　产品阶段，很关键的一项则是定价。

　　就像稻盛和夫在《经营十二条》中说的，“ 定价就是定死活，定价就是经营 ”。

　　“ 租赁住房可能经不起100块钱租金的偏差。 ”

　　张爱华直言，外界可能很难感知，租金2000元和2100元对应的出租率，差别有多大，随之对营收的影响有多大。 “租金×出租率×总房量”必须把三者平衡好，才能实现营收最大化 。

　　“不靠人工智能，这些根本就算不出来。”

　　她很清楚， 要想决策精准、投资回报最大，一定要借助技术来实现 。

　　因此，如今旭辉瓴寓的系统，都是靠自主团队开发。投资决策系统、数字化产品设计、收益管理系统等，每天实时抓取、更新、分析数据，实时管理调整，靠一整套完整的技术体系来赋能各个环节。

　　张爱华举了几个例子，旭辉的数字化产品设计团队，是将每个房间的设计切成100多个标签，计算每一个标签对产品是否能产生溢价，从而做到价值成本设计。

　　运营端是通过技术来计算“人房比”，目前达到了1:200，将来有可能做到1:300。

　　让技术把重复的工作自动化，让人去做和客户建立情感链接的事情。

　　值得一提的是，越早掌握技术、积累数据，能越快提升数据的量、分析的精准度和迭代速度。这意味着， 一旦全面科技化，公司的相关核心技能将持续领先对手 。在租赁住房领域，靠牵手巨头弯道超车的机会，非常小。

　　金融放大

　　抓住REITs风口 做长链资产整合者

　　在旭辉瓴寓的“双脑驱动”战略中，如果说技术用于创造加分项， 金融工具则用于放大加分效益 。

　　“如果只靠100亿自有资金去支撑，那能建1万套也就差不多了，但如果有了资产证券化工具，就可以放大投资行为，让规模快速扩张。”张爱华认为。

　　的确，美国最大的租赁住房企业EQR，也是在1991年美国允许权益性REITs发行之后，七年内发行股票43次，融资32.19亿美元，将房间数从2万间扩张到22万间，实现超过10倍的规模增长。

　　在中国， 租赁住房企业也或将迎来一次爆发增长的机会 。

　　4月21日，沪深交易所正式接收首批基础设施公募REITs项目申报。只要公募REITs迈出实质性的一步，那么基础设施之后，具备民生属性的租赁住房就有机会。

　　“ 租赁住房也是民生工程 ，政府有动力去推动它。在这样的背景下， 行业进入公募REITs指日可待，我们判断基础设施之后， 第二波一定是租赁住房 。”

　　张爱华告诉风财讯， REITs是市场行为，有足够的市场回报率，就会有投资人买。

　　一旦这个金融工具打通，金融资本的放大镜效果就会显现，不止赚辛苦钱，还能分享资产增值的收入，实现收益的放大。

　　风财讯了解到，旭辉瓴寓是租赁行业内最早布局资管模式的企业，2017年其已发行中国民企首单长租公寓储架式权益类REITs。

　　面对公募REITs的新风口，旭辉瓴寓有了新想象。

　　以公募REITs为一项工具，以这个风口为一个契机，旭辉瓴寓计划做 长链条的资产整合者 。

　　即对标美国EQR还是新加坡凯德的模式， 成为具有开发能力的资产管理人 基金管理人，具备“投融建管退”的能力。

　　不过，和凯德在中国“先扩张再收缩”的发展路径不同，旭辉瓴寓中期是聚焦核心的6~8个城市，这已经够做到几百亿的资产了。

　　瓴寓上市筹划在5-8年，此前计划做到300-500亿的资管规模， 中长期达到1000亿规模。

　　按照目前旭辉瓴寓100亿左右的资管规模，管理规模逾7.4万间，开业逾2.8万间，处于行业TOP3。瓴寓的中短期计划，已经足见雄心。

　　完

责任编辑：八一